想定利回り8.0%!新興国へ投資をして社会貢献ができる!TECRA株式会社 遠藤 幸一郎氏にインタビュー!

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2021年1月29日にオープンした「TECROWD(テクラウド)」は、新興国の発展に投資ができる不動産クラウドファンディングです。

2021年2月22日から申し込みが開始された1号ファンドは、新興国・モンゴルのオフィスビルを投資対象としたファンドで、想定利回りは8.0%と高水準。先行予約段階にて即日完売しました。

今回はそんなTECROWDを運営するTECRA株式会社 取締役 遠藤 幸一郎氏にインタビューを行いました。高い利回りに興味を持った方も、TECROWDの「新興国へ社会貢献できる」という大きな特徴も併せて覚えて頂ければ幸いです。

目次

不動産クラウドファンディング業界に進出した経緯を教えてください。

当社は総合建設会社として日本国内で住居、オフィス、宿泊施設と様々な建物に携わってきたのですが、創業よりあった”ものづくりを通じて相対的な貧困を解決する”という想いと、現地とのご縁がありモンゴルでお仕事をさせていただくことになりました。

モンゴルは新興国ということもあり、日本のようになかなか建物の工期や予算が予定通りに建てられている環境ではありません。そこで当社ではコンストラクションマネジメントで現地にてお仕事をさせていただくようになりました。

ただ課題点として、新興国の不動産ですのでなかなか資金調達が難しいという点があります。そこで、クラウドファンディングという形で資金を集め、現地の開発を進めていきたいと考え、不動産クラウドファンディング事業に進出いたしました。

コンストラクションマネジメント:発注者に代わり、建築プロジェクトのマネジメントを行うこと。

海外ではどのような事業を展開されているのでしょうか。

中央アジアのモンゴル、ウクライナなどで開発事業とコンストラクションマネジメントを展開しています。開発事業では、土地を仕入れて、資金を集めて開発し、現地で販売または投資家様へ投資用物件としてご購入いただいています。コンストラクションマネジメントでは、日本のエンジニアを連れていき、工事管理を行って、プロジェクトを成功へと導いています。

海外ではどのような不動産を取り扱っているのでしょうか。

オフィスビルとレジデンスです。1号ファンドの投資対象のHoimor office(ホイモールオフィス)も中小企業向けオフィスビルです。

レジデンス:居住用マンション

1号ファンドの「TECROWD 1号ファンド Hoimor office」の概要をお教えください。

1号ファンドの投資対象は、モンゴルの首都ウランバートルにあるオフィスビルHoimor officeです。本物件はTECRAが監修し、竣工しました。想定利回りは8.0%です。

また、建物を建設する過程から建設会社として監修していますので他の一般的な、不動産クラウドファンディング事業者が投資用不動産を探す以上の審査を行っています。

「TECROWD 1号ファンド Hoimor office」の特徴は何でしょうか?

8.0%という高い利回りの他に、「一括借り上げ付き」のファンドである点です。一括借り上げとは、日本でも多くあるのですが、各区分を信頼のある法人で一括で借り上げることで空室などが出た場合のリスクヘッジになるものです。Hoimor officeはモンゴル証券市場上場企業のグループ企業である「Invescore Property LLC.(以下、IP社)」が借り上げています。

そのため仮にテナントが退去したしても、当社は一括で借りているIP社の家賃から投資家様へ配当をお渡しできるという仕組みになります。また、これは今後のファンド全てに言えることでもあるのですが、投資された資金が新興国の発展に繋がるという社会貢献性も一つの特徴かと思います。

一括借り上げ:不動産を信頼ある法人に一括して借りていただき、その法人からさらにエンドユーザー(テナントや賃借人)に借りていただく事で入居率を問わず、毎月一定の家賃収入を見込める契約のこと。

「社会貢献ができる」点も特徴なのですね。

TECROWDを通じて新興国に投資をすることで、事業者と投資家様が経済的な恩恵を受けるだけではなく、社会貢献にも繋がります。

1号ファンドの投資地域はモンゴルですが、モンゴルに住む人の7割以上は、ゲルと言われるテントのような家に住まれています。モンゴルでは、冬はマイナス30℃にもなるため、ゲルに住む方々は非常に過酷な住環境にあると言えるでしょう。さらに暖を取るときには石炭を燃やすのが一般的なのですが、これが環境汚染に繋がっています。

また、鉄道など公共の交通機関が整ってないウランバートルでは車での交通量が多いです。にも関わらず、現地のオフィスは駐車場が併設されないオフィスが多く、路上での乱雑な駐車による渋滞が問題になっています。そんな中、今回のHoimor officeは駐車場が完備されたオフィスです。今回のファンドは、投資していただくことにより、良質なオフィス環境が進んでいくきっかけになります。

このような背景がありますので、TECROWDは投資を実行することで新興国の発展に繋がるという点も共感を持って頂けたら嬉しいです。

Hoimor officeのあるウランバートルはどのような特徴のある都市ですか?

まずモンゴル自体が人口バブル期で、経済は右肩上がりに成長しています※。特にウランバートルは、当初の都市計画で想定された人口をはるかに上回るペースで人口が増加中です。そのため、需要が非常に多い状態です。Hoimor officeはそんなウランバートルの中心地に立地しています。

※日本貿易振興機構(ジェトロ)によると、コロナ禍の2020年1月~6月を除き、モンゴルの実質GDP成長率はここ10年間1.2%~17.3%で推移している。参考:モンゴル経済概況 日本貿易振興機構(ジェトロ)2020年9月

なぜ8.0%という利回りが出せるのでしょうか?

ウランバートルは前述通り非常に路上駐車が多いという課題があります。その点、ビジネスエリアに立地したHoimor officeはアクセスも良く、さらに駐車場がしっかり完備されているため、現地では希少価値が非常に高いです。

そのため、建設原価に対して高い家賃を設定でき、さらに稼働率は95%を超えているというのが、高い利回りを設定できる1番の理由です。

海外不動産への投資ということで、為替リスクはどの程度あるのでしょうか?

現地にて円建てで決済するため、為替リスクは事業者が負う形になります。そのため、投資家様が負う為替リスクは軽減されています。

たくさんの方々に不動産クラウドファンディングを経験して頂けたら嬉しい。

海外不動産に馴染みのない方もいるかと思いますが、TECROWDの公式サイト上では詳しく情報開示されている印象を受けます。

1号ファンドが投資している物件はモンゴルにあるので、なかなか実物を見に行くのも難しいのも特徴です。その分、できるだけ情報の透明度と頻度を高く情報開示していきたいと考えています。また運用が始まってからも、投資家様へはレポートを発行し、現地の状況を頻度高くお伝えしていく予定です。

募集ペースはどれくらいを目指していく予定ですか?また引き続き海外不動産のファンドを組成していくのでしょうか?

募集ペースは月に2~3件程度を目指していきます。引き続き、経済成長中の新興国のファンドもリリースしていこうと考えています。国内の他の不動産クラウドファンディングに比べて高い利回りを提供していきたいです。

セミナーは今後も開催する予定でしょうか?

はい、今後も定期的に開催する予定です。

不動産クラウドファンディングの業界の展望をお聞かせください。

不動産クラウドファンディングは、まだまだ投資商品としては一般的ではないと思っています。また、一般の方々にはリスクの高い投資商品という印象を持つ方もいらっしゃるかもしれません。そのため、まずは業界の知名度が今より上がって欲しいとは思っています。

不動産クラウドファンディングは株やFXのように日々価格が上下するものではありませんし、特に人口増加をする地域への投資に関しては安定かつ成長した市場に対して投資できる商品でもあるので、もう少したくさんの方々に不動産クラウドファンディングを経験して頂けたら嬉しいです。

今後の目標をお聞かせください。

当社はモンゴルに限らず中央アジアの他の新興国にも進出しています。既に具体的にファンド組成の準備をしている物件もありますので、まずは今期予定しているファンドを投資家の皆様に順次提供していきたいと思います。

また、新興国のビジネスへ投資をすることで、途上国の生活は潤い、成長にも繋がります。自分のちょっとしたお金を投資することで、海外で生活が困っている方々がより良い環境を選択できるようなきっかけを提供できると思っています。一般の投資家の皆様には、「新興国への投資は、お金が増える以上に社会貢献度の高いことをしている」というイメージをより持って頂けるよう頑張りたいです。

最後に投資家の方々にメッセージをお願いいたします。

聞き慣れない土地にある物件への投資になるので、イメージしづらい部分も多いかもしれませんが、より多くの情報を提供していくことで透明度の高いサービスを実現していきたいと考えています。今後多くのファンドを組成して少しでも現地の生活をかえるきっかけを作りたいと考えていますので引き続きTECROWDをよろしくお願いいたします。

編集後記

インタビューをする前までは「新興国への投資」「利回り8.0%」というキーワードから、高い利回りが強みの不動産クラウドファンディングかと思っていましたが、イメージは覆りました。

TECROWDへの投資を通じて、新興国へお金を流通させ、新興国の成長に寄与する。それが新興国の人々の生活を豊かにするきっかけになるというストーリーが印象的で、頭に残りました。

TECRAは、これからモンゴルだけでなく他の地域のものを含め、さまざまな案件をご用意しているそうです。金銭的なリターンだけでなく、社会貢献にもなるTECROWDへの投資を検討してみてはいかがでしょうか。

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