新サービス「CRE Funding」の評判は?特徴・メリット・デメリットも紹介!

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2020年2月4日にオープンしたソーシャルレンディングサイト「CRE Funding(シーアールイー ファンディング)」。約1年のサイト運営を経て、今では日本初の物流不動産に特化した事業者として様々な方面から注目を集めています。

それでもまだサイト運営開始から1年という比較的新しいソーシャルレンディング事業者なので、「投資しても大丈夫なのか?」と考える人は多いと思います。

また、CRE Fundingとはどんなサービスなのか、ほかのソーシャルレンディング事業者と何が違うのか気になっている人も多いことでしょう。

そこでこの記事では、

について詳しく紹介します。

CRE Fundingとはどんなサービスか


CRE Fundingとはどんなサービスなのか紹介していきます。

まず、CRE Fundingとは、FUEL株式会社と、東証一部上場の株式会社シーアールイーが運営するソーシャルレンディングサイトです。CRE Fundingはプラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用しており、これはFUEL株式会社が開発・提供しているものです。

そのため、ソーシャルレンディングサイト「CRE Funding」はFUEL株式会社が運営していますが、取り扱っている案件は東証一部上場のCREグループの物流不動産です。

ほかのソーシャルレンディング事業者と違い、なぜCRE FundingではFUEL株式会社のプラットフォームを利用しているのでしょうか?

通常、ソーシャルレンディング事業者が運営するためには第二種金融商品取引業者としての登録が必要です。さらに、出資してくれる投資家を募集・管理する必要もありますし、システムの開発やwebサイトの運営なども行わなければいけません。

ソーシャルレンディングの人気が高まり、ソーシャルレンディングに参入したい上場企業が増えているようですが、手間や費用をかけて始めても失敗すれば赤字です。そこで登場するのが、プラットフォームを提供するFUEL株式会社です。

プラットフォームを提供するFUEL株式会社と、プラットフォームを利用する企業はそれぞれ役割を分けて運営しています。

FUEL株式会社の主な役割

– システム開発・管理
– マーケティング全般
– 投資家の募集・管理

プラットフォームを利用する企業の主な役割(CRE FundingではCREグループ)

– 案件の組成・提供
– 案件の運用・管理
– 集めたお金の貸し付け
– 貸し付けたお金の回収

プラットフォームを提供するFUEL株式会社は第二種金融商品取扱業者でもあるため、ソーシャルレンディングに参入したい上場企業は、ゼロからスタートするよりも低いハードルで参入できるようになります。

上場企業にこのようなプラットフォームを提供するのはソーシャルレンディング業界としては新しい試みで、CRE Fundingはその第1弾です。

そして今後も、FUEL株式会社が提供するプラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用し、ソーシャルレンディングに参入する上場企業は増えていく見込みです。

CRE Fundingはプラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用していますが、投資の流れ自体はほかのソーシャルレンディング事業者と変わりません。

投資家はCRE Fundingで案件を選び、株式会社シーアールイーの100%子会社である「CREアライアンス」と匿名組合契約を交わし、出資します。

その後、CREアライアンスは同じCREグループの会社に貸し付けを行います。貸付先はCREアライアンスに利息と元本を返済し、CREアライアンスは投資家に元本の償還と利息の一部を分配します。

なお、CRE Fundingはプラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用しているので、CRE Fundingに投資するにはFUELオンラインファンドに口座開設する必要があります。開設しておくと、今後FUELオンラインファンドを利用する新しい事業者への投資にも利用できます。

CRE Fundingの運営会社

CRE Fundingは「FUELオンラインファンド」を利用しています。

ただし、資金の融資などを行っているのはCREグループです。

– 案件の組成をする企業(ストラテジック・パートナーズ株式会社)
– 集めたお金の貸し付け・貸し付けたお金の回収をする企業(CREアライアンス)
– 借り手企業

これらはすべてCREグループに属する企業です。

CREグループは日本では数少ない物流不動産に特化した企業グループです。そのなかの株式会社シーアールイーは東証一部上場企業で、2009年に設立されました。
前身の物流不動産会社は存在していたものの、創業からわずか約6年半で東証一部に上場しています。

CREグループは

– 物流不動産に特化した開発事業
– 事業用物件を一括借り上げし、空室保証や運営などを行うマスターリース事業
– 土地活用計画を提案する資産活用事業
– 不動産ファンドを作り投資を募集・運用するアセットマネジメント事業

など、物流不動産の開発・賃貸・管理・仲介・投資アドバイスを行っています。

CREグループのアセットマネジメント事業に投資できるのは、金融機関や機関投資家だけでしたが、CRE Fundingが登場したことで個人投資家でも投資できるようになりました。

株式会社シーアールイーの創業者は、代表取締役会長である山下修平氏です。彼の父は1935年創業の不動産会社「公共建物」の経営者、祖父はアラビア石油創業者と、3代続く経営者一家です。

山下修平氏の主な経歴

– 1987年12月 東西建物株式会社(現 京橋興産株式会社)の取締役
– 2003年3月 富士総業株式会社の取締役(現任)
– 2003年6月 公共建物株式会社の取締役(現任)
– 2009年11月 株式会社天幸総建の取締役会長
– 2009年12月 株式会社シーアールイーの代表取締役社長
– 2016年5月 京橋興産株式会社の代表取締役(現任)
– 2017年8月 株式会社シーアールイーの取締役会長(現任)

CRE Fundingの融資の仕組み

CRE Fundingの具体的な融資の仕組みについては、以下の図をご覧ください。

引用:CRE物流ファンド1号厚木愛川

この図は、案件第1号である「CRE物流ファンド1号厚木愛川」のスキーム図です。

案件を組成・運用するのは、株式会社シーアールイーの100%子会社であるストラテジック・パートナーズ株式会社です。

案件の対象となる借り手企業に対して、シニアローンとメザニンローンのどちらも株式会社シーアールイーの100%子会社であるCREアライアンスから出資されています。ですが、CRE Fundingの出資対象となるのはメザニンローンのみです。

そして借り手企業は、株式会社シーアールイーと賃料保証型のマスターリース契約を結んでおり、株式会社シーアールイーから賃料が安定的に入ってくるようになっています。そのため、借り手企業がローンを返済できなくなる可能性はかなり低くなります。

このようなリスクを減らす仕組みは、投資家にはありがたいですね。

CRE Fundingの利回りや運用期間

CRE Fundingの実際の募集案件を見てみると利回りは年2.5~3%となっています。

銀行に預けるよりも利回りは高いですが、リスクもあります。ですが、ハイリスク・ハイリターンの株やFXなどよりもリスクは低いので、ミドルリスク・ミドルリターンと言えます。

運用期間は10~12か月と、比較的長めの案件となっています。最低投資金額は1万円で、1円単位で投資できます。

CRE Fundingの案件の特徴

CRE Fundingの案件にはどんな特徴があるのでしょうか。

それぞれ詳しく解説していきます。

物流不動産に特化

CRE Fundingの案件は、東証一部上場の株式会社シーアールイーのグループ会社を対象にしているため、物流不動産に特化しています。

そもそも物流不動産とは、「物流業務を行うための施設として第三者へ賃貸される建物」のことで、分かりやすく言えば倉庫や物流センターです。

「物流不動産に特化」と言われてもピンとこないかもしれませんが、ネット通販の需要が増えたことで、商品の保管から発送までを行う物流施設の需要は高まっています。需要と供給のバランスが大きく崩れることは考えにくく、今後も市場は変わらず発達していくと思われます。

(参考:https://www.mlit.go.jp/common/001232171.pdf#search=%27%E7%89%A9%E6%B5%81%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3+%E5%AE%89%E5%AE%9A%27)

CREグループは物流不動産に特化したプロ集団ですし、物流不動産の投資案件を作り募集・運用するアセットマネジメント事業の実績もあるので、CRE Fundingの案件の保全性は高いと言えそうです。

メザニンローンへの出資

融資には、シニアローンとメザニンローンの2種類があります。

万が一借り手企業からの返済が滞った場合、貸し付けに設定された担保や保証からお金を回収します。シニアローンはメザニンローンよりも返済順位が高く、優先的にお金を回収できるので比較的ローリスクです。借り手から見ると、メザニンローンよりも金利を抑えて資金調達できるメリットがあります。

一方、メザニンローンはシニアローンよりも返済順位が低いので、万が一の場合は全額を回収できないリスクがあります。ですが貸し手から見ると、シニアローンよりも高い金利を設定できるのでメリットもあります。

CRE Fundingはメザニンローンへの出資が対象ですが、

– 同じ借り手企業へのシニアローンへの出資もCREアライアンスが行っていること
– CRE Fundingで元本割れリスクを抑えるための対策を取っていること

などから、ほかのソーシャルレンディング事業者よりリスクは低いと言えます。

CRE Fundingのメリット

CRE Fundingのメリットにはどんなものがあるのでしょうか。

それぞれ詳しく解説していきます。

東証一部上場企業CREの保証付き

CRE Fundingの案件には担保はありませんが、これまでのすべての案件には株式会社シーアールイーの保証が付いています(2020年3月時点)。

東証一部上場企業である株式会社シーアールイーが保証するので、元本割れの可能性はかなり低くなります。

貸付先とCREとの間で賃料保証型のマスターリース契約を締結

CRE Fundingのこれまでの案件では、借り手企業と株式会社シーアールイーとの間で賃料保証型のマスターリース契約を結んでいます(2020年3月時点)。借り手企業は賃料収入を常に確保できるので、返済できなくなる可能性が低くなります。

今後もこのような契約がすべての案件で見られるかについては不明ですが、CREとの間に賃料保証型のマスターリース契約を結んでいる案件を選ぶと元本割れのリスクを減らせます。

厳格な審査がある

ほかのソーシャルレンディング事業者と違い、CRE Fundingはプラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用しています。誰でもこのオンラインファンドが利用できるわけではなく、FUEL株式会社が行う5段階の審査をクリアした企業しか利用できません。

たとえば、事業者(ファンドを組成する企業)に対しては以下のような審査があります。

– 上場会社グループに属しているか、または事業者等のグループ会社が監査法人との間で監査契約を締結しているか
– 所定の項目に該当しないか
– 基礎分析、収益性分析、危険性分析、成長性分析、活動分析の5カテゴリ全てで問題がないか

また、貸付先の企業と案件に対しても、以下のような審査があります。

– 所定の項目に該当しないか
– 基礎分析、収益性分析、危険性分析、成長性分析、活動分析、事業分析の6カテゴリ全てで問題がないか

その後、外部の専門家も交えた審査委員会で、第1次~第4次審査までの結果をもとに審査を行います。審査委員会のなかで1名でも反対する者がいれば、案件の募集は行われません。さらに、運用中の案件のモニタリングも3か月ごとに行われます。

FUELオンラインファンドは、FUEL株式会社が独立した第三者の立場で監視する体制になっているので、リスクが低くなります。

CRE Fundingのデメリット

リスクが低いCRE Fundingですが、デメリットもあります。

それぞれ詳しく解説していきます。

利回りは高くない

CRE Fundingの利回りは年2.5~3%です。ソーシャルレンディング投資での平均利回りは年5~6%なので、CRE Fundingの利回りは高くはありません。

ですが東証一部上場の株式会社シーアールイーの保証が付くなど、元本割れのリスクを抑える対策がしっかりされています。そのため、リスクを抑えて運用したい人には向いています。

出金手数料がかかる

マイページからいつでも出金できますが、出金先の口座がGMOあおぞらネット銀行以外の場合には出金手数料がかかります。

出金手数料は以下のようになります。

– 出金額が3万166円未満 手数料116円
– 出金額が3万166円以上 手数料261円

出金手数料がかからないのは一部の事業者だけなので、CRE Fundingだけのデメリットとは言えません。ですが出金手数料がかからない方がいいので、GMOあおぞらネット銀行の口座を開設しておくと良いでしょう。

CRE Fundingの口コミ

スタートしたばかりのCRE Funding。インターネット上ではどのような評判なのでしょうか。

まだ口コミ自体が少ないので、様子見している人が多いようですね。

まとめ

プラットフォーム「FUELオンラインファンド」を利用した、物流不動産大手CREグループのソーシャルレンディングサイト「CRE Funding」。物流不動産に特化したこれまでにない事業者ですが、物流不動産の市場は今後も成長していくとされています。

これまでに機関投資家らに向けて、物流不動産の投資案件の組成や募集を行ってきたCREグループが運用しているので、資産保全性も高いと言えます。また、借り手企業と株式会社シーアールイーとの間に賃料保証型のマスターリース契約を結んだり、東証一部上場の株式会社シーアールイーの保証を付けたりと、元本割れのリスクを低減しています。

運営会社、案件のジャンルはどちらも一定の保全性や成長があるので、今後の成長が楽しみです。

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