KOZUCHI(旧WARASHIBE)はどんなサービス?堅実な運用を重視

公開日:

2019年7月からスタートした不動産投資クラウドファンディングサイト「KOZUCHI」。

※2021年9月に「WARASHIBE」からサービス名を変更し、「KOZUCHI」になりました。

KOZUCHIの案件は、需要が高い都心の物件が多く、中長期的に高い利回りを見込める物件を厳選しており、堅実な運用を重視しているようです。

また優先劣後構造で投資家のリスクを低減しており、劣後出資割合60%の案件もあるなど大きなメリットも。

案件によっては、募集金額の200%を超える申し込みがあるなど、人気のほどが窺えます。

このページでは、

などを詳しく解説していきます。

KOZUCHI(こずち)とは

KOZUCHIとは、2019年から始まった不動産投資クラウドファンディングサイトです。

開始してから、これまでに13のファンドが満額成立しています(2021年2月26日時点)。募集金額達成率が245%を超えるファンド(抽選方式)もあるなど、人気があります。

KOZUCHIの仕組み

まずKOZUCHIの仕組みについては、以下の図をご覧ください。

KOZUCHIの仕組み

流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

  1. 投資家はKOZUCHIに出資
  2. 出資金をもとにKOZUCHIが運用対象の不動産を取得
  3. 対象不動産を賃貸し、運用益(賃料収入+売却益)を得る
  4. 得られた利益から、投資家に配当+元本償還を行う

KOZUCHIでは不動産のプロが、立地、収益性、将来性の面から対象不動産を厳選しているとしています。

なお、投資家への分配原資は運用益なので、賃貸収益や賃貸費用の変動により分配金額が変動する可能性はあります。

KOZUCHIの特徴

KOZUCHIの特徴には、

などがあります。

1口1万円から投資可能

KOZUCHIでの最低投資可能金額は、1万円です。

なお、2020年11~12月に募集された「TOKYOマンション7区分ファンドⅠ」までは

  • 1口 10万円
  • 最低口数 5口

となっていました。

より気軽に投資してもらうため、最低投資可能金額を1万円に変更したのかもしれません。

少額で投資できると、リスクを減らせるメリットもあります。

短期案件と長期案件がある

KOZUCHIでは、短期案件と長期案件があります。

  • 短期案件 2~6か月
  • 長期案件 1~2年

新型コロナウイルスの影響で先行きが不透明な中、短期案件にも投資できるのはありがたいですね(一般的に、運用期間が短いほど不動産市況の変動の影響を受けにくいため、リスクは低いとされている)。

堅実な運用を重視

不動産投資クラウドファンディングでは、空室リスクなどで実際の分配率が予定分配率を下回ることもあります。

しかしKOZUCHIで投資対象となる不動産は、需要が高い都心の物件が多いので、空室リスクは低くなっています(※)。

(※今後は、都心の物件に加えて、

  • 地方経済のコアと成り得る物件
  • 地方と東京圏の交流の拠点となる物件
  • 地元の人だけでなくIターンや移住者にも住環境を提供できる物件

なども投資対象にしていくとのこと)

なお、新型コロナウイルスの影響が懸念されますが、アットホーム株式会社が発行した「全国主要都市の賃貸マンション・アパート募集家賃動向」によると、コロナ禍でも首都圏の家賃動向は堅調です。

参考:https://athome-inc.jp/wp-content/uploads/2020/07/2020072701.pdf

新型コロナウイルスによる大きな影響はないかと思われます。

またKOZUCHIでは、「足元の収益性が高いだけでなく、中長期的に高い利回りを見込める物件であるか」を選定基準にしているとのこと。そのため、多くの案件で「収益性・不動産価値の向上が見込める物件」が対象となっています。

リスクを分散するため東京3区(品川区・北区・荒川区)の計7戸の区分マンションを投資対象にしたファンドもあるなど、堅実な運用を重視する姿勢が窺えます。

投資対象を分散することで、空室リスクを避け、安定した利回りの確保を狙うことができるのです。

KOZUCHIのメリット

KOZUCHIで投資するメリットには、

などがあります。

ほったらかしで不動産投資ができる

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、KOZUCHIを利用すれば不動産を所有することなく不動産投資ができます。

また、実物の不動産を取得した際に必要な固定資産税などの税金の支払いや、管理なども必要ありません。いったん案件に投資すると、後は配当と元本償還を待つだけなので、忙しい人でも不動産投資が始められます。

優先劣後構造でリスクを低減

多くの不動産投資クラウドファンディングサイトで導入されている優先劣後出資構造を、KOZUCHIでも採用しています。

優先劣後システムには、以下のような特徴があります。

  • 対象不動産に投資家とKOZUCHIがどちらも出資
  • KOZUCHIは、不動産価値の20~60%ほど(割合は案件によって異なる)を出資
  • 損失が発生した場合は、KOZUCHIが優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配


売却時に損失が発生した場合、KOZUCHIが優先的に損失を負担する仕組みになっているので、投資家のリスクは低減されています。ただし、優先劣後システムは「元本割れしない」と保証するものではありません。

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは劣後出資割合(事業者が出資する割合)が20~30%のケースが多いのですが、KOZUCHIでは20~60%です。

  • 「世田谷区 経堂Ⅱ」 優先38.1%、劣後61.8%
  • 「神奈川県 茅ヶ崎Ⅰ」 優先80%、劣後20%

劣後出資割合が高いとそれだけ投資家のリスクが減るので、高い劣後出資割合はKOZUCHIの大きなメリットです。ただし、案件によって劣後出資割合がかなり異なるので、事前に確認が必要です。

途中解約が可能

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは途中解約できないことが多いのですが、KOZUCHIでは途中解約が可能です。

原則として、解約手続きをした翌月にはお金が戻ってきます。

ただし、以下のように事務手数料が必要な案件もあるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

基本的には、途中解約する必要のない余剰資金で投資することをおすすめします。

公開されている情報量が多い

KOZUCHIでは、公開されている情報量が多いことも大きな特徴です。

例えば動画で、最寄り駅や周辺環境、物件の外観を紹介しています。動画のない案件でも、画像で物件内部や外観を確認できるようにしています。

また、案件の重要なポイントが初心者にも分かりやすい言葉で書かれており、

  • 所在地
  • 空室率
  • 物件収支

などの詳細情報も公開されています。

サイトにログインしていない状態でも案件の詳細を確認できるので、興味がある方はまずどんな案件があるのか詳細を確認してみるのも良いですね。

出金手数料が無料

KOZUCHIでは、出金手数料は無料です。

出金手数料が有料である不動産投資クラウドファンディングサイトが多いので、無料はありがたいですね。

なお入金手数料については、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、投資家負担です。楽天銀行や住信SBI銀行などを利用すれば、条件によって他行宛振込手数料が無料になるので、入金手数料を無料にできますよ。

抽選方式の案件が多い

KOZUCHIでは、抽選方式の案件が多いです。

KOZUCHIで過去に募集された案件の募集金額達成率はすべて100%以上で、人気の案件は200%超。先着順では人気の案件に投資できるかどうか分かりません。しかし抽選方式の案件が多いので、クリック合戦に参加しなくても、当選すれば投資できるようになっています。

KOZUCHIのデメリット

KOZUCHIで投資する上でのデメリットは、

などです。

利回りは平均的

KOZUCHIの予定分配率(年利)は2~6%と、不動産投資クラウドファンディングの中では平均的です。

最近の案件の予定分配率は以下の通り。

案件名 予定分配率(年利)
世田谷区 経堂Ⅱ 4.5%
神奈川県 茅ヶ崎Ⅰ 6%
TOKYOマンション7区分ファンドⅠ 4.5%
世田谷区 三軒茶屋Ⅰ 4%
港区 広尾Ⅲ 2%
港区 広尾Ⅱ 4.2%
世田谷区 経堂Ⅳ 6%

利回りより、堅実な運用を重視しているということなのでしょう。

分配金の受け取りは運用終了後

分配金は運用終了後にまとめて支払われるようなので、「分配金を早くもらって再投資に回し、複利効果を最大限得たい」という人には向いていないかと。


分配回数が複数ある案件もありますが、2回程度のようです。例えば「世田谷区 三軒茶屋Ⅰ」の配当スケジュールは、以下のように2回です。

運営会社は未上場

KOZUCHIの運営会社は株式会社LAETOLIです。

LAETOLI社の基本的な情報は以下の通り。

会社名 株式会社LAETOLI
設立年月日 1999年7月1日
代表取締役 小林 秀豪
資本金 1億円
事業内容
  • 収益不動産仲介事業
  • 買取再販事業 
  • 不動産特定共同事業

LAETOLI社は、不動産特定共同事業(不動産小口化商品や不動産投資型クラウドファンディング)に参入する企業の免許取得サポートや、運用アドバイザーを行ってきた企業です。

2008年には、オリジナルの不動産共同投資商品「ゆうゆう倶楽部(※)」の販売・運用を開始しています。

(※現在は会員募集を停止。KOZUCHIに集約してより良いサービスを提供するとのこと)

LAETOLI社は様々な不動産の取得、売却、リフォーム、仲介などに携わっており、豊富な知識とノウハウを持つ不動産のプロです。

ただ、上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると、信頼性は低いと言わざるを得ないでしょう。

KOZUCHIでの会員登録の流れ

ここからは、KOZUCHIでの会員登録の流れを解説していきます。

  1. 会員仮登録
  2. 会員本登録(出資者情報登録)
  3. ハガキの受け取りで本人確認

①会員仮登録

まずは会員仮登録を行います。


HP下に表示されている「会員登録はコチラ」をクリックするか、トップページの「会員登録はコチラ」をクリックしましょう。

「会員登録」をクリックすると、以下のような 「基本情報新規登録」ページに移ります。ページの案内に従って、名前や住所、パスワードなどの基本情報を入力していきましょう。

住所の番地は半角なのでご注意を。

確認画面に進み、「登録する」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に登録確認メールが届きます。


メールに記載されている「本登録用のURL」をクリックして、本登録を行いましょう。

②会員本登録(出資者情報登録)

ここからはメールに記載のURLから、会員本登録をしていきます。本登録URLをクリックし、仮登録で記入したメールアドレスとパスワードを入力して本登録に進みましょう。


本登録の流れは以下のようになります。

案内に従って、個人情報や銀行口座情報などを入力し、本人確認書類の提出を行っていきます。

STEP1「出資者情報登録」

勤務先会社名は必須ですが、フリーランスなどの場合は、「フリーランスのため無し」で問題ありませんでした。

STEP2「質問に答える」

投資は余裕資金で行いましょう。

金融資産とは、現金や預貯金だけでなく、株式、投資信託、債権(社債や国債など)、生命保険(掛け捨ては除く)なども含みます。

また不動産投資クラウドファンディングでは、元本の保証はありません。

STEP3「取引口座情報登録」

ここで登録する銀行口座は、分配金などを出金した際に受け取る口座です。

STEP4「入力内容確認」

STEP4では、入力内容を確認します(画像では個人情報を消しています)。

問題なければ次に進みましょう。

STEP5「本人確認書類提示」

KOZUCHIでは、2点の本人確認書類の提出が必要です。

今のところ、本人確認書類の提出方法は画像アップロードだけのようです。

提出できる本人確認書類は以下の通り。

顔写真付き本人確認書類の提出は必須なので、提出できる書類を持っているか事前に確認しておきましょう。

本人確認書類は以下のように表面と裏面を両方アップロードでき、健康保険証などは両面のアップロードが必須です。

 STEP6「本人確認書類の確認」

ここではSTEP5でアップロードした画像が表示されるので、

  • 正しい本人確認書類が表示されているか
  • 画像は鮮明か

などを確認しましょう。画像が表示されるまで少し時間がかかることもあるようです。

問題なければ「この内容で本登録を申請する」をクリックしましょう。

一般的に、この後は登録完了メールが届くものなのですが、KOZUCHIでは登録完了メールは送られてこないようなので、メールが届かなくても問題ありません。

今後の流れは以下のようになります。

③ハガキの受け取りで本人確認

その後の審査に合格すると、簡易書留でハガキが届きます。ハガキを受け取ると、投資家登録の手続きは完了です。

ハガキに記載されている本パスワードを入力すると、サイトにログインできます(登録申請時の仮パスワードはログインに使えない)。

登録申請してから、ハガキを受け取るまで5~10営業日かかるので、早めに申請しておいた方が良いですね。

まとめ

2019年からスタートした不動産投資クラウドファンディングサイト「KOZUCHI」。1口1万円から気軽に投資でき、2~3か月の短期案件もあるのでリスクを抑えて投資できます。

運営するのは、不動産のプロであるLAETOLI株式会社。投資対象となる物件の選考基準を「中長期的に高い利回りを見込めるか」としており、堅実な運用を重視していることが分かります。

また、優先劣後構造を採用しており、投資家のリスク低減を図っています。劣後出資割合は案件によって異なりますが、約60%の案件もあるなど、投資家には非常に魅力的です。

まだ知名度はそれほど高くないので、穴場と言えるかもしれません。投資家登録を申請してから完了するまで5~10営業日かかるので、興味がある方は早めに登録申請しておくと良いですね。

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