大家.comでの投資に興味を持っていて「大家.comってどんなサイト？評判はどう？」「ファンドの特徴は？メリット・デメリット、注意点はある？」など疑問を持っている方は多いでしょう。
大家.comは2020年12月に始まったばかりの不動産投資型クラウドファンディングで、1口1万円から収益不動産に投資ができます。買取保証やSTOスキーム、優先劣後方式などを採用しているのが魅力です。
特徴やメリット・デメリットなどを知っていれば、他の不動産投資型クラウドファンディングとの比較もしやすくなります。
ここでは、大家.comの特徴やメリット・デメリット、評判について解説します。
目次
募集実績
現時点での大家.comの募集実績は1件です。また、2021年2月に募集の案件が1件あります。
以下は、募集実績1件と今後募集予定1件の利回りや運用期間、募集金額です。
| 案件名 | 想定 利回り |
想定 運用期間 |
募集金額 | 申込金額 |
| 「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう！！ | 4.00% | 12ヶ月 | 200,000,000円 | 200,000,000円 |
※2021年1月時点
既に募集が行われた「「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう！！」は、運営会社が所有する港区南麻布の収益建物への投資になります。
借地権付収益建物で、管理も運営元が行っています。優先劣後方式で買取保証も付いており、人気の港区エリアの収益不動産へ、1口10万円〜投資できる案件です。
2020年12月14日〜22日の期間で先着方式にて募集があり、満額成立しています。
| 案件名 | 想定 利回り |
想定 運用期間 |
募集金額 | 申込金額 |
| 区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2 | 7.00% | 12ヶ月 | 15,000,000円 | 2021年2月5日募集開始 |
募集予定案件の「区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2」は、2021年2月5日〜10日までの期間に先着方式で募集が行われる予定です。最低投資金額は1万円になります。
東武東上線「鶴瀬」駅徒歩20分で、運営元が所有予定の分譲マンションの3部屋複合案件です。満額成立をすれば、2月19日〜12ヶ月間の運用を予定しています。募集金額は1,500万円で、7.00%の利回りを想定しています。
運営会社情報
大家.comの運営会社やグループ会社の情報について見ていきましょう。
会社概要
会社名：株式会社グローベルス
設立：1996年7月10日
資本金：1億円
役員：代表取締役会長 岡 勝
代表取締役社長 藤田 賢一
取締役 土屋 寛
取締役 藤原 治
取締役 飯田 光晴
監査役 泉 信彦
事業内容：不動産売買業
中古住宅再生事業
商業施設建築事業
不動産特定共同事業法に基づくクラウドファンディング事業
不動産仲介業
コンサルティング事業
株主：株式会社プロスペクト
所在地：（東京本社）東京都港区虎ノ門1丁目7番12号虎ノ門ファーストガーデン11F
（大阪支店）大阪府大阪市淀川区西中島4丁目1番1号日清食品ホールディングス大阪本社8Ｆ
所属団体：公益社団法人 東京都宅地建物取引業協会
一般社団法人 大阪府宅地建物取引業協会
公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会
公益財団法人 東日本不動産流通機構
公益社団法人 近畿圏不動産流通機構
公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会
公益社団法人 近畿地区不動産公正取引協議会
一般社団法人 日本住宅建設産業協会
日本住宅保証検査機構（JIO）登録業者
登録・加入協会：宅建業免許 国土交通大臣（3）第7845号
一級建築士事務所 東京都知事登録 第62093号(東京本社)
特定建設業 東京都知事 許可（特-2） 第135078号
不動産特定共同事業 東京都知事 許可 第134号
大家.comを運営するのは1996年設立の株式会社グローベルスです。グローベルスは東証二部上場企業である株式会社プロスペクトの子会社で、元はキーノート株式会社として運営していましたが、2020年10月1日付で株式会社グローベルスに商号変更しています。
グローベルスはマンション分譲やデザイナーズ住宅、収益ビルなどを手掛ける不動産事業や、飲食店やアミューズメント施設等の設計・デザイン・施工を手掛ける設計・建設事業、売却・購入サポートなどを行っています。
不動産投資型クラウドファンディングサイトの大家.comは、2020年12月よりサービスを開始しています。
親会社
株式会社グローベルスの親会社は、東証二部上場の株式会社プロスペクトです。プロスペクトは、不動産事業と再生可能エネルギー事業を展開しています。
グループ会社には、幅広い不動産事業を手掛けるグローベルスとハウスビルダーの株式会社ササキハウス、再生可能エネルギー事業の株式会社日本エネライズ、ハワイで不動産ビジネスを展開するプロスペクト・アセット・マネージメント・インクがあります。
会社名：株式会社プロスペクト
設立：1937年12月1日
資本金：120億86百万円
株主：KeyHolder
NLHD
西村浩
ジャパンポケット
楽天証券
藤澤信義
SBI証券 など
事業内容：不動産事業
再生可能エネルギー事業
所在地：東京都渋谷区千駄ヶ谷1丁目30番8号
グループ会社：株式会社グローベルス
株式会社ササキハウス
株式会社日本エネライズ
プロスペクト・アセット・マネージメント・インク
業績
大家.comを運営する株式会社グローベルスの業績（2019年3月期）は、次のようになります。
※2020年9月にプロスペクトの完全子会社化されたため2020年3月期決算はなし。
- 売上高：89億2,800万円
- 営業利益：1億3,600万円
- 経常利益：2,500万円
- 当期純利益：800万円
また、プロスペクトの2020年3月期の連結売上高は67億3,100万円で当期純利益は2億3,700万円でした。
不動産投資型クラウドファンディング「大家.com」の特徴
不動産投資型クラウドファンディングの大家.comには以下の特徴があります。
- 1口1万円から投資ができる
- スマホやパソコンで申し込みや契約、入出金が完結
- 建物の管理は不要
- 優先劣後方式を採用
- 日本保証による買取保証
- 上場企業のグループ会社が運営
- 運営元の豊富なノウハウを活かして投資先を選定
- 都心の物件に投資できる
- 案件の詳細情報を確認できる
- 他者に譲渡できるので「売りたい時に売れる」
どんな特徴があるのかを知ることで、他の不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングと比較がしやすくなります。ここでは、大家.comの特徴について見ていきましょう。
1口1万円から投資ができる
不動産投資型クラウドファンディング大家.comの特徴が、1口1万円から投資ができることです。
一般的な不動産投資の場合、ワンルームマンションだと1,000万円〜3,000万円、アパート1棟だと5,000万円〜6,000万円など投資資金が高額です。多額の不動産投資ローンを組むため、簡単に手を出すことはできません。
大家.comであれば、わずか1万円から投資ができるため「少額資金で不動産投資を始めたい」「リスクを抑えて投資をしたい」という方でも十分に投資を始めやすいサービスです。
どんな投資でも元本割れリスクはありますが、少額投資であれば、元本割れが起きても大きな損失を避けることができます。
1万円の小口資金で不動産投資を身近に感じられるのは、大家.comの魅力です。
スマホやパソコンで申し込みや契約、入出金が完結
一般的な不動産投資の場合、申し込みや契約は対面で行われることが多いです。本人確認書類や手付金等を準備して、不動産会社や現地で申し込みや契約を行います。申し込みでは買付申込書を提出し、契約では権利関係などの重要事項説明があり、売買契約書に署名・捺印をします。
また、不動産の契約とは別に不動産投資ローンを利用するために、金融機関への申し込みや審査、金銭消費貸借契約が必要です。
大家.comであれば、スマホやパソコンを使って、案件の申し込み〜契約まですべてWeb上で完結できます。対面で契約をすることはありません。また、入出金についてもスマホやパソコンから手続きができます。
気になる案件があれば、外出先からでも簡単に申し込みや契約ができるため、チャンスを逃しません。スマホやパソコンを使って、一連の流れをすべて非対面で完結できるのは、不動産投資型クラウドファンディングである大家.comならではの特徴です。
建物の管理は不要
大家.comであれば、投資先である建物の管理は不要です。一般的な不動産投資の場合、管理を委託しない場合は、入居・退去手続きや家賃回収、クレーム対応などをオーナー自らがしなくてはいけません。そのため、管理に多くの時間と労力を割くことになります。
しかし、大家.comであれば、投資家が建物の管理をする必要がないため、運用に手間がかかりません。
例えば「「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう！！」の案件の建物は、グローベルスが所有しているため、管理や運営、入居者対応はグローベルスが行います。また「区分マンション × 日本保証 買取保証付き＃2」の分譲マンションは、管理組合法人が株式会社大京アステージに管理を委託していますので、投資家が直接管理に携わることはありません。
賃貸稼働状況や建物管理状況については、定期的にお知らせがあるためしっかりと把握できます。
大家.comであれば、管理の労力を考えなくていいため、投資家は他のことに専念できます。
優先劣後方式を採用
大家.comでは、投資家の安全性の向上を目的に、優先劣後方式を採用しています。優先劣後方式とは、優先出資（投資家）と劣後出資（グローベルス）に分け、建物の評価額が下がった場合に、下落分を劣後出資から負担する仕組みです。
例えば、不動産価格1億円のうち、劣後出資が3,000万円で優先出資が7,000万円の場合、建物の評価額が下がったとしても、3,000万円までの下落であれば投資家への影響はありません。
ただし、評価額が大幅に下落し、劣後出資でもカバーできない場合は、投資家の元本は毀損されます。このように、優先劣後方式の採用により、投資家の資産減少リスクを軽減しています。
「日本保証」による買取保証
大家.comでは、案件の募集開始前に株式会社日本保証と買取保証を締結しています。日本保証は国内金融事業や東南アジア金融事業などを手掛けるJトラストグループ一員で、金融機関と提携した信用保証業務を中心に各種金融サービスを提供しています。金融機関の保証残高は2,000億円以上（2020年6月末時点）です。
優先劣後構造とは別に日本保証の買取保証を設けることで、想定していた売却価格で売れない時の投資家の元本毀損リスク軽減を図っています。ただし、買取保証は建物を対象としているため、元本を保証するものではありません。
このように、大家.comでは日本保証との買取保証契約を結んでいます。
上場企業のグループ会社が運営
大家.comを運営する株式会社グローベルスは、東証二部上場の株式会社プロスペクトの子会社です。プロスペクトは創立1937年で資本金は120億8,600万円、分譲マンションや収益不動産の開発、太陽光事業やバイオマス発電関連事業を手掛けています。
2020年3月期の連結売上高は67億3,100万円で当期純利益は2億3,700万円、純資産153億6,900万円、自己資本比率49.9%です。プロスペクト単体の売上高は46億円、当期純利益は13億4,800万円となっています。
「上場企業のグループ会社だから絶対に安心！」ということはありませんが、一般的に未上場企業のグループ会社が運営するよりも信用性は高いです。
運営元の豊富なノウハウを活かして投資先を選定
大家.comを運営するのは、株式会社グローベルスで、不動産売買や中古住宅再生、商業施設建築、不動産仲介、コンサルティングなど幅広い不動産関連事業を手掛けています。
そして、グローベルスの親会社であるプロスペクトグループは不動産事業に参入して約30年の歴史があり、首都圏を中心に分譲したマンションは8,100戸超です。（2020年10月時点）
大家.comは、運営元の豊富なノウハウや物件目利き力を活かして投資先を選定し、投資家に収益不動産への投資機会を提供しています。
都心の物件に投資できる
大家.comの第1号案件「「広尾」駅徒歩5分 港区南麻布の大家になろう！！」は、東京メトロ日比谷線広尾駅から徒歩圏内の港区南麻布にある収益ビルが投資対象です。
国内の中でも最も高い需要が見込める都心の一等地にある建物に投資ができます。資産価値の大幅な下落が考えにくいため、リスクを抑えた投資が可能です。
案件の詳細情報を確認できる
案件の詳細情報を確認できるのも大家.comの特徴です。クラウドファンディングサイトによっては、少ない情報の中で投資判断が必要になる場合があります。
大家.comであれば、以下のように多くの情報をもとに投資判断を下すことが可能です。
- 想定利回り
- 想定運用期間
- 募集期間
- 募集金額
- 応募金額
- 募集方式
- 配当金シミュレーション
- 投資対象
- 所在地
- 物件概要
- 交通アクセス
- リスク
- スキーム
投資家登録をすることで、上記情報に加え、詳しい物件情報を確認できます。
他者に譲渡できるので「売りたい時に売れる」
大家.comは、株式会社LIFULLとSecuritize Japan株式会社が協業で提供する、セキュリティートークンプラットフォームを利用しています。
持分譲渡の利便性を高めるために、投資家の出資に対してグローベルスがトークンを発行する仕組みです。この仕組みにより、第三者の証明がなくても持分保有を証明できるようになります。
ブロックチェーンを用いたプラットフォームの活用により、運用期間中であっても自分の投資分を他者に譲渡することが可能です。
他の不動産投資型クラウドファンディングと違うメリット
大家.comが他の不動産投資型クラウドファンディングと違うメリットを知ることで、比較がしやすくなります。
主に以下の特徴があります。
ここでは、大家.comの主なメリットについて見ていきましょう。
STOスキームを採用
大家.comが他の不動産投資型クラウドファンディングと違うメリットは、STO（Security Token Offering）スキームを採用している点です。
グローベルスが投資家からの出資に対して、プラットフォーム上でセキュリティトークンを発行することで、投資家同士の持分譲渡の利便性を高めます。
譲渡の際はスマートコントラクトを介して、暗号資産とDVPにより、債務不履行を防ぐことが可能です。ブロックチェーン上なので改ざんを防ぎ、権利譲渡の安全性を高めています。
STOスキームの採用により、案件運用中であっても投資家同士で譲渡できるのがメリットです。
都心など好立地の物件に投資できる
地方案件が多い不動産投資型クラウドファンディングもある中で、大家.comは都心などの物件に投資ができます。サービスを始めたばかりで募集実績は1件しかありませんが、その1件は港区南麻布の収益ビルです。
都心や首都圏の物件は高い需要が見込まれるため、評価額の下落リスクを抑えることができます。
買取保証がある
大家.comは、他の不動産投資型クラウドファンディングと違い、買取保証があるのが特徴です。建物が想定した価格で売却できなかった時のために、株式会社日本保証と買取保証の契約を締結し、投資家の元本毀損リスクを軽減しています。
元本を保証するものではありませんが、優先劣後構造と買取保証によって、リスクを抑えた投資が可能です。
大家.comファンドの特徴
まだ大家.comの募集実績は1件ですが、ファンドには
などの特徴があります。
これらの特徴によって、投資家は一定の収益を期待でき、リスクを抑えた投資が可能です。
ここでは、大家.comのファンドの特徴について見ていきましょう。
都心の収益不動産に投資ができる
大家.comファンドの特徴といえるのが、都心や首都圏など好立地の収益不動産に対して投資ができることです。第1号案件は南麻布の収益ビルでした。
サイト運営会社のグローベルスやプロスペクトグループは、長年不動産関連事業を手掛けており、多くの実績・ノウハウがあります。グループ全体の累計分譲は8,100戸を超えています。
大家.comでは、グローベルスやプロスペクトグループが選定した高い需要が見込める物件に投資ができるため一定の収益が期待できます。
優先劣後方式や買取保証で元本毀損リスクを軽減
大家.comのファンドは、優先劣後方式の採用や買取保証の仕組みによって、投資家のリスクを軽減しています。運営元が劣後出資、投資家が優先出資を行うため、不動産価格の下落が劣後出資分までの場合は、投資家の出資元本への影響はありません。
価格下落が劣後出資分を上回った場合は出資元本が毀損される恐れがありますが、そうでない場合は、元本の毀損を防げます。
また、優先劣後出資とは別に買取保証の仕組みを採用しています。売却価格が想定以下になった際の元本毀損リスクを軽減するためです。
どちらも元本を保証するものではありませんが、優先劣後方式や買取保証によって投資家のリスクを減らしています。
大家.comのデメリット・注意点
大家.comには以下のデメリットもあります。
メリットだけでなく、デメリットや注意点も把握しておくことで、他の不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングサイトとの比較がしやすくなります。
ここでは、大家.comのデメリット・注意点について見ていきましょう。
サービスを開始したばかりで実績が少ない
大家.comは2020年10月に投資家登録を始め、第1号案件の募集を開始したのは同年12月です。第2号案件の募集は2021年2月を予定しています。
これまでに数十件もの案件募集を行っている不動産投資型クラウドファンディングもある中で、大家.comの募集実績はわずか1件です。
第1号案件は南麻布の収益ビルへの投資で、運用期間12ヶ月、利回り4%で買取保証や優先劣後構造を採用するなど魅力的な内容です。
しかし、募集実績がまだ少ないことから、今後もこのような魅力的な案件が続くのかどうか不安な部分があります。
- デフォルト発生がゼロ
- どの物件も高い収益を生み出している
- 投資家からの口コミ・評判も良い
など、上記のような評価・判断をするには多くの募集実績がないと難しいです。サービスを開始したばかりで実績や情報が少ないことは、大家.comのデメリットといえます。
元本は保証されない
大家.comに限ったことではなく、他の不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングにもいえますが、元本は保証されません。
そのため、投資先の不動産価格が下落したら出資元本が減る恐れがあります。
大家.comでは、投資家の出資元本の毀損リスクを軽減するために、優先劣後出資構造や日本保証による買取保証の仕組みを採用しています。これらの仕組みによって、投資家のリスクを抑えることはできますが、元本が保証されるわけではありません。
価格下落分が劣後出資を上回った場合や想定以上に売却価格が下がった場合などは、元本が減る可能性があります。
元本は保証されていないことを理解したうえで、投資を始める必要があります。
入出金は振込手数料がかかる
大家.comは入出金時に振込手数料がかかりますので注意してください。
振込手数料がかかることを知らずに頻繁に入金や出金を繰り返していると、大きな負担になります。ほとんどの金融機関では、他行への振込時は150円〜450円前後の手数料が発生します。
コストを抑え、少しでも手元資金を増やすために、入出金は計画的に行いましょう。
分配の振込手数料も投資家負担
大家.comで投資家負担になるのは入出金の振込手数料だけではありません。
分配時の手数料も投資家負担になる場合があります。
以下は、分配の際にかかる振込手数料です。
■GMOあおぞらネット銀行
- 振込額3万円未満：手数料0円
- 振込額3万円以上：手数料0円
■他行宛
- 振込額3万円未満：手数料166円
- 振込額3万円以上：手数料261円
このように、GMOあおぞらネット銀行の場合は分配時の手数料は0円ですが、他行宛の場合は166円〜261円かかります。分配が少ない場合は、ほとんど手元に入らない可能性もあります。
分配時の手数料は無料の事業者が多い中で、手数料が発生することは大家.comのデメリットです。
早期償還の可能性もある
大家.comの案件は、あらかじめ運用期間が決められていますが、早期償還の可能性もあります。大家.comの案件は、不動産の売却が完了するとプロジェクトが終了となります。
そのため、物件購入者との交渉次第では、計画していた運用期間より短くなる場合があります。早期償還になった場合は、当初予定していたよりも配当金が少なくなりますので注意が必要です。
途中解約はできない
大家.comでは、基本的には途中解約はできません。投資申し込みのキャンセルは可能ですが、出資した場合は運用期間が終了するまで契約は続き、出資元本を引き出すこともできませんので注意してください。
事業者の信用低下が明らかになるなど、やむを得ない事由がある場合のみ書面通知によって解約はできます。ただし、そのようなケースはそうあるものではないため「途中解約はできない」という理解のもと、慎重に投資判断を行ってください。
評判や口コミ
大家.comの評判や口コミを知ることで、利用者の感じる魅力や不満点がわかります。また、他の不動産投資型クラウドファンディングやソーシャルレンディングとの比較がしやすくなります。
ここでは、大家.comの良い評判と悪い評判について見ていきましょう。
良い評判・口コミ
「優先劣後方式と買取保証があるので安心」
「少額資金で大家になれる」
などの声があります。大家.comでは優先劣後構造と日本保証による買取保証で、投資家の出資元本の毀損リスクを軽減しています。元本割れを絶対に避けられるわけではありませんが、リスク軽減を図っている点に魅力を感じている人は少なくないようです。
また、都心や首都圏の収益物件に1万円から投資ができることに関しても、良い内容の声が見られます。
大家.comには、このような良い評判・口コミがある一方で、次のような悪い評判・口コミもあります。
悪い評判・口コミ
「案件が少ない」
「実績が少ないのでまだわからない」
このような声が見られます。大家.comが第1号案件を募集したのは2020年12月で、第2号案件は2021年2月予定です。募集実績はまだ1件しかありません。実績が少ないため、まだ様子見をしている人も多いようです。
これから実績が増えれば、情報量も多くなり判断がしやすくなるでしょう。
キャンペーン情報
現在、大家.comではキャンペーンは行われていません。
ただし、2020年12月にサービスを開始したばかりなので、今後キャンペーンが実施される可能性もあります。定期的に大家.comのサイトをチェックして、キャンペーンがないか確認をしましょう。
また、キャンペーンとは異なりますが、株式会社プロスペクトは大家.comへの投資額1.0%分のキャッシュバックを受け取れる株主優待を実施しています。通常の配当利回りに加えて、さらに1.0%のキャッシュバックがあるためお得です。
まとめ
ここでは、大家.comの特徴やメリット・デメリット、評判について解説しました。大家.comは2020年12月から案件募集を開始した、まだ新しい不動産投資型クラウドファンディングです。
都心や首都圏の収益物件に少額資金で投資ができます。投資家の元本毀損リスクの軽減を図るために、優先劣後構造や買取保証を採用しています。
STOスキームより運用途中での譲渡も可能であり、新しいテクノロジーの開発にも取り組んでいる不動産投資型クラウドファンディングサイトです。
費用をかけて技術の導入を行っているということは、不動産投資型クラウドファンディングサイトとして、意欲的な案件募集を行うという意志の現れでしょう。
- 譲渡可能
- 都心マンション
- 利回りはローリターンからハイリターンまで選べ得る
こういった特徴を持つ大家.comに是非注目してみてはいかがでしょうか。
2021年2月からは第2号案件の募集も始まりますので、早速、大家.comに登録をして投資ができる環境を整えましょう。
