エードMYバンク‌は‌ど‌ん‌な‌サ‌イ‌ト?‌投‌資‌先‌と‌し‌て‌の‌評‌判‌を‌チェッ‌ク!‌

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2020年11月にリニューアルされて新しくなった不動産投資クラウドファンディングサイト「エードMYバンク」。

運営会社が大阪の堺市に所在していることもあり、エードMYバンクの案件は大阪・関西の事業用不動産を対象としています。

まだ知名度は低いですが、独自のポイント制度がある点や、長期契約可能なテナントに賃貸することで安定した賃料収入を目指している点など、今後注目を集めそうな事業者です。

このページでは、

を詳しく解説していきます。

エードMYバンクの仕組み

エードMYバンクとは、株式会社エード・ライフが運営する不動産投資クラウドファンディングサイトです。銀行預金に代わる「第2の資産ウォレット」というキャッチコピーもついています。

2020年11月、エード・ライフ社が運営していた2サイト「エード・ファンドMyシェア」と「エードMYバンク」が統合され、新サイト「エードMYバンク」としてリニューアルしました。

エードMYバンクの仕組みについては以下の図をご覧ください。

流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

1.会員はエードMYバンクに出資

2.出資金でエードMYバンクが運用対象の不動産を取得

3.不動産をテナントに賃貸し、賃料収入を得る

4.得られた賃料から、会員に利益を配当

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトでは、「不動産の賃料と売却益」をもとに投資家に利益を分配するところが多いのですが、エードMYバンクでは主に「賃料」です。

そのため運用対象には、長期的に賃料収入が得られる事業用不動産を選ぶとしています。しかし、もちろんテナントが撤退することもあるので、不動産を売却しやすいエリアで選んでいるそうです。

エードMYバンクの特徴

エードMYバンクには、

などの特徴があります。

最低投資金額は10万円から

エードMYバンクでは、1口10万円から投資できます。

一般的に、不動産投資を行うにはある程度まとまった資金が必要ですが、エードMYバンクを利用すると少額で不動産投資を始められます。

ただ、1万円から投資できる不動産投資クラウドファンディングサイトもあるので、できるだけ少額で投資を始めたい人には不向きかもしれません。

対象不動産は大阪・関西エリアに限定

エード・ライフ社の本社が大阪の堺市にあることもあり、エードMYバンクの案件は大阪・関西の不動産のみを対象としています。

設立から20年以上、大阪で賃貸業に携わっているため、これまで培った地域のネットワークを活かすということなのでしょう。

またエードMYバンクでは、運用対象の事業用不動産を、長期契約が可能なテナントに賃貸することで、安定した賃貸収益の確保を目指すとしています。

年分配率3~5%で、運用期間は1年半~(契約更新も可能)

エードMYバンクの予定分配率(年利)は3~5%と、不動産投資クラウドファンディングでは平均的です。

実際の案件を見てみると、約5%となっています。なお予定分配率なので、賃貸利益の変動によっては分配金が変動する可能性があります。

また運用期間については1年半~3年ほどです。テナントの事業者が継続して運営を行う場合は、運用期間終了後も契約の更新が可能としています。

そのため、希望すればさらに長期間運用できます。

エードMYバンクのメリット

エードMYバンクで投資するメリットには、

があります。

ほったらかしで不動産投資ができる

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、エードMYバンクを利用すると、不動産を所有することなく不動産投資ができます。

また、実物の不動産を取得した際に必要な固定資産税などの税金の支払いや、管理なども必要ありません。すべてエードMYバンクに任せられるので、忙しい人でも気軽に不動産投資が始められます。

住居用不動産以外に投資できる

エードMYバンクの対象不動産は事業用不動産です。

不動産投資クラウドファンディングでは、事業者や案件によって運用する不動産の種類が異なります。例えば、以下のような種類があります。

  • アパートやマンションなどの住居用不動産
  • ホテルや民泊などの宿泊施設

コロナ禍では、需要の減った宿泊施設より、安定した需要のある住居用不動産への投資の方が人気です。そのため住居用不動産に投資している投資家は多いと思いますが、分散投資を考えるなら運用不動産の種類を増やしたいところ。

エードMYバンクの対象不動産は、長期間契約できるテナント(コンビニや児童発達支援デイサービスなど)に賃貸する形なので、事業用不動産と言えども需要は高いです。

そのため、住居用不動産以外に分散投資したい人にもエードMYバンクは向いていると言えるでしょう。

優先劣後システムでリスクを低減

多くの不動産投資クラウドファンディングサイトで導入されている優先劣後出資システムを、エードMYバンクでも採用しています。

優先劣後システムには、以下のような特徴があります。

  • 投資対象となる不動産に投資家と事業者がどちらも出資
  • 事業者側は、不動産価値の10~20%ほど(割合は事業者によって異なる)を出資
  • 損失が発生した場合は、事業者側が優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配

利益(賃料収入)はまず投資家に分配され、残利益があれば劣後出資者であるエードMYバンクに分配されます。

また、損失はエードMYバンクが優先的に負担する仕組みなので、投資家のリスクは低減されています。ただし、優先劣後システムは「元本割れしない」と保証するものではありません。

長期間配当を受け取ることが可能

エードMYバンクでは、年2~4回配当を受け取れます(案件によって異なる)。

エードMYバンクの案件は、運用時間1年半~3年と長期案件です。運用期間終了後も契約を更新できるので、さらに長い期間配当を受け取ることも可能です。

投資家にとっては、新しい案件を選ぶ必要がなくなるので、手間が省けます。

ポイント制度がある

不動産投資クラウドファンディングサイトでは珍しく、エードMYバンクではポイント制度があります。

  • 新規会員登録でポイントがもらえるキャンペーン
  • 案件に出資すると出資額に応じてポイントがもらえるキャンペーン
  • メルマガの購読
  • アンケートの回答

などで、独自ポイントである「エード・ポイント(1ポイント=1円相当)」を配布しています。

このポイントは、ほかのポイントに交換することはできず、エードMYバンクで出資する際にのみ利用できます。

ポイントを使って投資すると、その分配当が増えるので投資家にはありがたい制度です。

後入金制

エードMYバンクは、投資の申し込みをしてから投資口座に入金する後入金制です。

事前に投資口座に入金しておかないと投資申し込みができない不動産投資クラウドファンディングサイトもありますが、投資できずプールしてしまうことも。

エードMYバンクでは投資することが確定してから入金するので、投資資金を遊ばせることにはなりません。

エードMYバンクのデメリット

エードMYバンクで投資する上でのデメリットは、

などです。

実績が少ない

エードMYバンクでは、これまでに4案件しか募集されていません(近々5号案件が募集予定)。

さらに、クラウドファンディングとして最初に募集されたのは4号案件で、ほかの案件は別商品「エード・ファンドMyシェア」として募集されていました。つまり、実績はかなり少なめです。

分配・償還は予定通り行われているようなので、今後に期待ですね。

運営会社が未上場

エードMYバンクの運営会社は、株式会社エード・ライフです。

エード・ライフ社の基本情報は以下の通り。

会社名 株式会社エード・ライフ
本店の所在地 大阪府堺市西区浜寺石津町中4-7-1
設立日 1997年9月9日
代表者 坂口 弥之
資本金 1億円
事業内容
  • 不動産特定共同事業法の許可に基づく不動産投資商品の販売
  • 不動産売買・仲介業務
  • テナント開発事業・リフォーム工事・不動産管理業務
  • 高齢者住宅、小規模保育事業

関西圏の事業用地を中心に、開発・売買・運営を行っている企業です。

エード・ライフ社は上場しておらず、業績も公開されていません。

上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると、信頼性は低いと言わざるを得ないでしょう。

劣後出資割合が低め

一般的に、優先劣後システムでは劣後出資割合(ここではエードMYバンクの出資割合)が重要です。

エードMYバンクの公式サイトには「2割から3割の劣後出資」と記載されていますが、実際の案件では下回っている様子。3号と4号案件を見ると、劣後出資割合は約10~15%です(1~2号案件の劣後出資金額は不明)。

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトでは、劣後出資割合20~30%が目安なので、エードMYバンクの劣後出資割合は低いと言えます。

劣後出資割合が低いのは自信の表れ?

劣後出資割合が低めなのは、それだけエードMYバンクが案件に自信を持っているからなのかもしれません。

エードMYバンクでは、長期間契約可能なテナント(コンビニや児童支援デイサービスなど)に事業用不動産を賃貸して、安定した賃貸収入を得ています。

案件組成時点で、テナントと契約期間や契約賃料を定めた事業用賃貸借契約を締結済みのようです。最初から運用期間を含めた契約期間で契約が結ばれており、案件によっては運用期間以降の期間も含めて契約しています。

例えば、「エード・ファンドMyシェア3号」では以下のようになっています。

  • 運用期間 2023年3月31日まで
  • 対象物件(ローソン)の契約期間 2037年1月まで

「エードMYバンク4号」では以下の通り。

  • 運用期間 2022年3月31日まで
  • 対象物件の契約期間  2022年3月31日まで(以降自動更新)

テナントの退去や建物の消失などにより、契約通りにならない可能性も考えられますが、コンビニや児童支援デイサービスなどが契約途中で退去する可能性は低いかと。

これらの理由から、劣後出資割合が低くても問題ないと判断しているのかもしれません。

途中解約できない

エードMYバンクでは、運用期間が終わるまでは基本的に途中解約できません。ほとんどの不動産投資クラウドファンディングサイトでも途中解約できないので、エードMYバンクだけのデメリットではありません。

なお、手数料(投資額の5%+消費税)を支払えば譲渡は可能です。

エードMYバンクの運用期間は1年以上あるので、長期間解約できないことになります。運用期間中に解約することがないように、余裕資金で投資しましょう。

エードMYバンクに関する評判、口コミ

実際にエードMYバンクを利用している投資家は、サービスについてどう考えているのでしょうか?

良い口コミとネガティブな口コミを調べてみました。まだ実績が少ないので、口コミも少なめです。

良い口コミ

良い口コミには、

などがあります。

ポイントがもらえる


キャンペーンやメルマガ購読などで、投資に使えるポイントがもらえるのは嬉しいですね。

運用期間終了後も契約を更新できる


利回りが変わらないまま、運用期間終了後も契約を更新できるならありがたいですね。長期間の配当が期待できます。

まだライバルが少ない

エードMYバンクはまだ実績も少なく、知名度も高くはないので、利用している投資家も少なめ。まだライバルが少なく投資しやすいようなので、穴場の事業者かもしれませんね。

ネガティブな口コミ

ネガティブな口コミには、

などがありました。

運営会社が上場企業ではない


運営会社が上場企業である不動産投資クラウドファンディングサイトもあるので、運営会社が未上場だとやはり信頼性は下だと言わざるを得ませんね…。今後の成長に期待です。

実績が少ない


まだ実績が少ないので、様子見している投資家の方は多そうです。

エードMYバンクのキャンペーン情報

現在エードMYバンクでは、「新規会員登録×年末年始」キャンペーンを開催中です。キャンペーン期間中に新規会員登録し、出資すると最低8,000ポイントがもらえるキャンペーンです。

  • キャンペーン概要 新規登録もしくは対象ファンドに出資でポイントプレゼント
  • 対象期間 2021年1月15日まで
  • 対象ファンド 「エードMYバンク4号」

もらえるポイントは以下の通り。

  • 新規会員登録キャンペーン 3,000ポイント
  • 年末年始キャンペーン 1口(1口=10万円)毎に5,000ポイント

新規投資家の方なら、会員登録+出資で最低8,000ポイントがもらえるお得なキャンペーンです。エードMYバンクが気になっているなら、この機会に会員登録するだけでもポイントがもらえるのでチャンスですよ。

既存投資家の方も、対象ファンドに出資すると1口で5,000ポイントがもらえます。資金に余裕があればさらにもらえるポイントが増えるので、この機会に投資してみてはいかがでしょうか。

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まとめ

2020年11月にリニューアルされた新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「エードMYバンク」。

運営会社である「株式会社エード・ライフ」が大阪に所在することもあり、運用対象の不動産は大阪や関西エリアに限定しています。エード・ライフ社は大阪で20年以上の不動産業の経験があり、培ったノウハウやネットワークを強みとしているようです。

エードMYバンクの案件では、長期間契約できるテナントに事業用不動産を賃貸し、賃料を長く得られるような形にしています。案件組成時点でテナントとは、運用期間も含めた契約期間で賃貸借契約を締結済みのようなので、賃料収入が途絶える可能性は低くなっています。

これらの仕組みがあるので、劣後出資割合が低いというデメリットがあっても、リスクは低そうです。

エードMYバンクの実績はまだ少ないですが、独自のポイント制度がある点や、運用期間終了後も契約を更新できる点なども含めて、穴場の事業者と言えるかもしれません。

現在は新規会員登録または投資でポイントがもらえるキャンペーンを開催中なので、投資するなら今がチャンスです。興味がある人は、この機会に新規会員登録するだけでもお得ですよ。次にいつキャンペーンが開催されるかは分からないので、このチャンスを逃さないようにしましょう。

 

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