不動産投資のキッカケに!OwnersBook初心者向けセミナー受講レポート!

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【セミナー概要】
◆セミナー名:OwnersBook(オーナーズブック)オンラインセミナー(初心者向け)
◆開催日:2020年4月8日(水)19:00~20:00
◆登壇者:ロードスターキャピタル株式会社 クラウドファンディング運用部 部長 吉澤成章(よしざさ )氏

【OwnersBookの会社概要や沿革】

主催者は、現代表取締役の岩野 達志(いわの たつし)氏が2012年3月に設立したロードスターキャピタル株式会社。

代表取締役の岩野氏は、25年近く不動産業界の第一線で活躍しています。驚くべきはその経歴。他の不動産のプロと言われる人たちが霞んでしまうほどの経歴を持ちます。岩野氏は、東京大学在学中に不動産鑑定士試験に合格し、一般財団法人日本不動産研究所からキャリアをスタートしました。その後、2,000年にゴールドマン・サックスグループの不動産運用会社であるゴールドマン・サックス・リアリティ・ジャパンに転職し、実績を積みます。2004年には、さらなる活躍の場を求め、ロックポイントマネジメントジャパンLCCに転職し、ディレクターとして総額3,000億円以上の不動産投資を実行しました。そして、2012年にロードスターキャピタル株式会社の立ち上げに至ります。

今セミナーではロードスターキャピタル株式会社が展開する4つの事業のうちの1つ、不動産クラウドファンディング事業の「OwnersBook(オーナーズブック)」について詳しく解説をして頂きました。

OwnersBookは、2014年に提供を開始された、不動産クラウドファンディングのサービスです。情報格差が大きく、個人が勝つことが難しいマーケットである不動産市場において、「個人の皆様がより活躍できる場をつくりたい」」「ネットを通じて買い物、株式投資などが当たり前にできる今、不動産投資もネットで簡単に作っていきたい」という岩野氏の思いがOwnersBook立ち上げに至った原動力だそうです。

OwnersBookは各メディアからの注目度も高く、「日本経済新聞」・「日経ヴェリタス」・TV東京「Newsモーニングサテライト」・各種ラジオ番組など多くの経済メディアで取り上げられています。更には、ロードスターキャピタル株式会社は、2017年には東証マザーズにも上場を果たしています。上場企業としての実績を持つことから、投資家からの注目をますます集めています。

【セミナーのポイント】

著者である私は証券会社勤務経験があり、現在株式投資をしておりますが、不動産投資については全くの素人。正直、セミナーを受ける前は、不動産投資について「アパートを建てて、人に部屋を貸して賃貸収入を得られるが、大金が必要なためお金持ちしかできない」程度の認識でした。まして、不動産クラウドファンディングの知識は全くありません。

しかし、今回のOwnersBookセミナーは、そんな私のような初めて不動産クラウドファンディングに触れた人でも、とても魅力を感じることができました。

私のように

  • 不動産投資に興味があるけれど、資金がない
  • 不動産投資って難しそう
  • 最初はリスクを抑えて不動産投資をしたい

という思いを持つ方にはピッタリな内容だったと思います。

私は、今セミナーを受ける前は、「不動産投資は手堅いイメージがありつつも、同時に難しい」というイメージを持っていました。
しかし、OwnersBookは不動産のプロフェッショナルが選んだ案件に1口1万円から投資ができるということで、不動産投資を始める第一歩としては最適な投資先ではないか、と思うようになりました。

今回はOwnersBookとその事業を取り扱うロードスターキャピタル株式会社について、その魅力が伝わるようにレポートにまとめてみました。
また投資にはリスクが必ず伴いますので、リスクについてもポイントを絞ってまとめてみましたので、是非ご覧ください。

【OwnersBookについて】
ではまず、OwnersBookについての概要についてです。OwnersBookには貸付型とエクイティ型のタイプのファンドありますが、今レポートでは

  • 初心者向けである
  • 貸付型はOwnersBookの扱う案件数の98%以上を占める

上記2点を踏まえ、OwnersBookの中でも貸付型に絞ってご説明をしていきます。

上記がOwnersBook(貸付型)の全体像です。

ちょっと難しい単語が出てきますが、仕組み自体はいたってシンプル。

「投資家はOwnersBookで見つけた案件に、ロードスターファンティング株式会社※を通じて貸付けをする。そして、貸し付けた金額に応じて借入人から配当金を貰える」

※ロードスターキャピタル株式会社の100%子会社。OwnersBookの貸付事業を行っている。

という仕組みです。償還日には元本ももちろん返ってきます。

もっとシンプルに表現すると「借入人に資金を貸して、元本+配当金を受け取る」という構図です。

そう考えると、私たちが普段行っている銀行預金と仕組みとそう変わらないですね。銀行預金も私たちが銀行にお金を貸して、元本に金利(雀の涙程度ですが・・・)がつきます。銀行にお金を貸すか、不動産を持つ借入人にお金を貸すか、の違いと言ってもいいでしょう。

では、「気になるどれくらいの配当金を貰えるか?」という疑問ですが、OwnersBookが扱う案件は配当利回り(貸付金額に対し何%の配当金を貰えるか)が3%~%5未満のものが多いそうです。因みに2020年4月14日現在で募集中の下記案件の配当金利回りは4%ですね。

出典:案件一覧

例えば上記の配当利回り4%の案件に100万円を貸付けたとすると、1年後には配当金4万円に源泉徴収税20.42%分が差し引かれた、103万832円になって返ってくる計算です。

利回りは、銀行に1年間預けておくより全然良いですね。

またOwnersBookの最大のポイントは、「借入人に不動産を担保にしてもらい、お金を貸す」ということ。つまり「借入人が倒産など何らかの理由でお金を返せそうにない」という最悪の場合でも、「借入人は不動産の売却を持って借りていたお金を返す」という仕組みになっています。

よりフランクに表現すると、投資家から見たOwnersBookは「お金を貸してもいいし、貸した分は色付けて返して貰うけど、何かあったら不動産売ってお金返してくださいね!」という仕組みなのです。

私はこの担保不動産の話を聞いて、お金を返せる見込みのある企業にお金を貸し、もし返せなくなったとしても不動産を売ってお金を返して貰う、という2重の信頼感があるなと感じました。

普段、何の担保もない株式投資をメインにしている私からすると、担保不動産があるのはとても信頼感が湧きます。

では、次の章でOwnersBookの魅力とリスクについて具体的に解説をしていきます。

【OwnersBookの魅力とリスク】
セミナー内で、登壇者の吉澤氏はOwnersBookの魅力はもちろんのこと、リスクについても説明をしていました。私は僭越ながらその姿勢から「リスクを把握した上でもしOwnersBookが投資先として良いと思ったら是非検討をしてください」という投資家目線に立った説明をしている、と感じることができました。
それでは、ここではOwnersBookの魅力と併せてリスクについてポイントを絞ってまとめていきます。

【Owners Bookの魅力】
まずOwnersBookの魅力ですが、1番の魅力はその実績にあると思います。今まで扱ってきた案件で一度も元本割れ・配当遅延を起こしたことがないそうです(2020年4月9日時点)。

つまり、今までOwnersBookへ投資をしてきた人は全員利益を上げられている、ということです。これって凄いことですよね!

ではなぜ元本割れ・配当遅延無しという実績を作ることができているのか。それはOwnersBookを運営するロードスターキャピタル株式会社の強みにあります。

OwnersBookなどの不動産クラウドファンディングの特性上、担保不動産の価値評価をする運営会社の実力はとても重要です。何故なら借入人は、いざとなったら担保不動産を売却し、投資家にお金を返さなければならないからです。

その点、運営会社であるロードスターキャピタル株式会社は
①他社に先駆けて不動産クラウドファンディング事業に参入した先駆者メリットがある
②多くのメンバーが20年超の期間不動産事業に従事しており、高い専門性がある
③東証マザーズに上場しており、東証マザーズ市場における純利益ランキングで5位前後を誇る高い収益力と収益力に裏打ちされた財務健全性がある

など他社にはそう真似できない強みがあります。このロードスターキャピタル株式会社の強みこそが、元本割れなし・配当遅延なしという実績を作り出しているのです。

繰り返しになりますが、1度も投資家に損をさせず、利益を提供しているって凄いことですよね。

また、株価を見ても、直近はコロナショックの影響で他の銘柄同様下落していますが、業績自体は好調(下記画像参照)。元証券マンの私から見ても、売上高・営業利益・経常利益・純利益・総資産など年々増加しており、コロナショックが落ち着いた後の株価が楽しみな銘柄です。

続いての魅力は、少額投資・分散投資ができるという点です。

一口1万円からの投資が可能なので、まとまった資金がない人であっても投資をすることができます。普通、不動産投資となると数百万円の資金と銀行からの融資が必要になります。その点、1万円から投資をできるOwnersBookは、投資初心者からすると始めたやすい金額ですよね。

またOwnersBookは案件毎の投資ができるので、少額投資だけでなく分散投資もすることができます。投資する対象を複数に分ける分散投資は投資の王道で、投資初心者からプロの機関投資家まで活用する投資手法。1つの投資先に資金を集中的に投下してしまうと、その投資先がコケてしまった場合に多大な損失を被ることになりますが、分散投資はそのリスクを抑えることができます。

OwnersBookであれば案件一覧の中のA案件に3万円、B案件に5万円、C案件に2万円という分散投資が可能。

A~C案件に分散投資をすることで万が一A案件で損をしてしまったとしても、B案件とC案件で損失分をカバーすることができるかもしれませんね。

このように少額で分散投資がOwnersBookでできるというは、個人投資家にとって不動産投資のハードルをぐっと下げ、利益を出す可能性を上げてくれます。代表取締役岩野氏の「個人の皆様がより活躍できる場をつくりたい」という思いがすごく現れているところだなと感じます。

さて、ここまでOwnersBookの魅力について説明をしましたが、セミナーではリスクについてもしっかり説明がありました。OwnersBookはリスクは低いかもしれませんが、あくまで投資商品。そこにはリスクも必ず存在します。次の章でOwnersBookのリスクについてまとめてみました。

【OwnersBookのリスク】
投資家が特に把握しなければいけないOwnersBookのリスクは大きく分けて4つあります。

①運営会社(ロードスターキャピタル株式会社)の倒産リスク
②借入人の財務・信用状況及び倒産リスク
③担保不動産の価格下落・流動性リスク
④メザニンローンである点

ちょっと難しそうなワードですね。簡単に言うと「運営会社の倒産や貸している企業と担保不動産の状況が悪化すると、元本割れが起こるかもしれない」ということ。

現在まで元本割れを起こしたことがないので、運営会社であるロードスターキャピタル株式会社の貸付先企業や担保不動産の目利き力は相当高いと判断はできますが、絶対はありませんし、投資をする上でリスクの把握は必須です。それでは順に説明をしていきます。

①運営会社(ロードスターキャピタル株式会社)の倒産リスク

運営会社であるロードスターキャピタル株式会社が倒産をしてしまった場合、投資金額は返還されない可能性があるというリスク。ロードスターキャピタル株式会社については、東証マザーズに上場するにあたり、企業経営の健全性・事業計画の合理性・財務数値(総資産・利益など)などの厳しい審査をクリアしているので、信頼性は高いですが、下記URLの財務状況に一通り目を通してから投資はするようにしましょう。

ロードスターキャピタル株式会社 財務ハイライト

②借入人の財務・信用状況及び倒産リスク

借入人の財務・信用状況が悪化もしくは倒産した場合は、配当金の支払いや投資金額の返還に支障が生じる可能性が出てきます。ロードスターキャピタル株式会社が、借入人として適正かどうかの審査をした上で、かつもし借入人の状況が悪化した場合には担保不動産の売却をもって返済が行われはしますが、場合によっては元本割れを起こし損失を被る可能性もあります。どういう会社にお金を貸すかは、お金を貸す側としてしっかり把握をしておきましょう。案件一覧ページにて下記画像の通りに、借入人の情報は開示しています。

出典:案件一覧
③担保不動産の価格下落・流動性リスク

担保不動産の価値が下落する又は売れないことにより、投資家が損をしてしまうリスクのこと。借入人は、財務状況の悪化や倒産などにより返済不能に陥った場合、担保不動産を売って投資家へ資金を返金します。しかし担保不動産の価値が下落してしまうと、例え不動産を売却できたとしても投資家への返金元本が少なくなり、返金に滞りが出てしまう可能性があります。

そこでこのリスクに対処するために、ロードスターキャピタル株式会社は担保不動産評価額より少ない額の貸付をしています。貸付金を担保不動産の評価額より抑えることで、不動産価格下落に備えているのです。少し分かりにくいと思うので例を見てみましょう。

例えば上記画像の例だとOwnersBookの担保不動産評価額は5億円です。担保不動産を売却すれば5億円になることから、マックスで5億円まで貸付けをしたとしても、担保不動産を売れば、全投資家に投資金を返還することができます。

しかし、マックス5億円まで貸付けた場合、少しでも担保不動産の価値が下がってしまえば、投資家に損失を与えてしまう可能性が出てきます。

そこでOwnersBookでは担保不動産評価額より小さい額を貸付けます。上記画像の例では3.8億円を貸付けていますね。

3.8億円の貸付け額であれば、たとえ担保不動産の価値が1.2億円(24%)の大幅な下落があったとしても、売却し問題なく投資家へ返還することができる、ということになります。

そしてこの担保不動産評価額に対し、いくらの貸付をするかをLTVといいます(下記画像参照)。

先ほどの例だと3.8億円÷5億円=LTV76%となります。ロードスターキャピタル株式会社はこのLTVを80%以下と非常に低い基準を設けているようです。例え不動産市場が悪化したとしても、信頼感がありますね。

また売却できないリスクについては、不動産に関わらず投資について回るリスクではありますが、OwnersBookの場合、担保不動産の多くを都内や大阪などの都市部の物件にし、そのリスクをできる限り抑えているようです。

④メザニンローンである点

メザニンローンとは聞き慣れない言葉かと思いますが(私も今まで聞いたことがありませんでした)、シニアローンと併せて覚えると理解がしやすいかと思います。

出典:OwnersBook メザニンローンとは

シニアローンは銀行からの融資のこと。一方、メザニンローンとは、銀行以外のお金の貸し手が融資する、自己資本(エクイティ)とシニアローンでは足りない部分の融資分のことです。つまり「自分のお金と銀行融資以外の借り手からの融資」ということですね。

OwnersBookの融資はこのメザニンローンの案件が多いのですが、注意しなけばならないのが、借入人に何かあった場合の返済順位がメザニンローンはシニアローンより低いこと。つまり、借入人に何かあった場合、借入人は銀行などにお金を返した後に、余った資金でOwnersBookの出資者にお金を返す、という仕組みになります。

返済順位が下なので、借入人が倒産してしまった場合余っている資金額によっては返金が滞ってしまう可能性がある、ということですね。

確かにメザニンローンはリスクではありますが、一方、OwnersBookは銀行の融資を受けられるしっかりした企業にお金を貸している、とも取ることができると思います。

出典:案件一覧

上記の通り、案件一覧の個別案件ページにはシニアローンとメザニンローンの金額が情報開示されています。自分が投資をする案件がシニアローンなのかメザニンローンなのか、しっかり把握をした上で投資をしましょう。

【セミナーを受けてみて】
私は不動産クラウドファンディングのセミナーを受けたのは始めてでしたが、印象に残ったのが、OwnersBookを始めた代表取締役岩野氏の思いとロードスターキャピタル株式会社の信頼性。

岩野氏の「プロの投資家が活躍していた不動産市場に私たちのような個人が活躍できる場をつくりたい」「ネットを通じて買い物、株式投資などが当たり前にできる今、不動産投資もネットで簡単に作っていきたい」この思いがリスクが低く小口投資が可能なOwnersBookの商品性に非常によく現れていると感じました。

確かに利回りが高い不動産クラウドファンディングは他にたくさんあります。しかし、利回りが高い=リスクが高いということ。ロードスターキャピタル株式会社は、何よりも借入人のデフォルト(債務不履行)を起こさせないという点を追求しており、不動産投資初心者であってもリスクを抑えて投資できると感じました。

また不動産クラウドファンディングの肝は運営会社の信頼性。セミナー内では運営会社であるロードスターキャピタル株式会社について、収益力、株価、財務基盤、スタッフの目利き力などについても詳細にお話しいただけました。なにより東京マザーズでも指折りの利益を誇り、一度も元本割れ・配当遅延をしたことがないという実績は、投資家にとっては非常に心強く感じます。

ただし繰り返しになりますが、OwnersBookはリスクを抑えて、確実なリターンを狙う案件が多いそうです。より大きなリターンを得ようとするのであれば同業他社への投資を検討した方が良いでしょう。

「不動産投資をしたいけれど、まずはある程度リスクを抑えて小口から始めたい」

そんな人にはOwnersBookは検討しておきたい投資商品ではないでしょうか。