1万円から始められ、グッドデザイン賞も受賞した不動産クラウドファンディング「CREAL(クリアル)」。
CREALは、保育園・学校といった大型のESG不動産投資が可能な点や、HP上で分かりやすくかつ詳細な案件情報を得られることから投資家からの支持を集めています。
今回は、そんなCREALを運営する、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの代表取締役社長 横田 大造氏にお話を伺いしました。インタビューを通じて、「不動産のプロとして、何がなんでも投資家の利益を守る」そんな強い決意をひしひしと感じました。
ESG不動産とは？：人口減少や少子高齢化等の喫緊の諸課題の解決に寄与する、環境・社会・企業統治に配慮した不動産投資
株式会社ブリッジ・シー・キャピタル 横田大造氏のプロフィール
今回、お話を伺った株式会社ブリッジ・シー・キャピタル 代表取締役社長 横田大造氏のプロフィールです。
2000年、アクセンチュア株式会社入社。
2005年、オリックス株式会社にて不動産ファイナンス業務に従事した後、2007年、ラサールインベストメントマネージメント株式会社にて、オフィス、レジデンシャル、商業施設等への投資業務に携わる。
2011年、株式会社新生銀行に転職し、病院や介護施設を担保としたノンリコースローンファイナンス業務へ従事する一方、ヘルスケアREITの企画・設立を担当。投資運用部長として物件取得業務を統括する。
2017年4月より株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの経営に参画し、代表取締役社長に就任。グループの不動産テック事業およびヘルスケア開発ファンド事業の責任者として各種新規事業を立ち上げ。早稲田大学政治経済学部卒。
CREAL立ち上げについて
不動産投資クラウドファンディングに参入された経緯を教えてください。
日本の現金預金はおよそ1,031兆円と言われており、これは日本の家計金融資産の半分以上に相当します。これだけのお金が何にも使われずに銀行口座に寝てしまっている状況であり、より多くの割合の金融資産が投資に向いている米国等と比較すると、日本は個人の資産形成の環境が整っているとは言えない状況であると感じていました。
私は、この原因は小額な金額から気軽に参加でき、かつクオリティの高い投資機会が一般の個人投資家に提供されていないためではないかと考えました。そこでクラウドファンディングの仕組みを不動産投資に利用することに着想し、2018年11月に不動産投資クラウドファンディングサービスCREALを立ち上げました。
「プロと同等のクオリティの運用サービスを提供したい」という思いでCREALを立ち上げたんですね。
理念としては「不動産ファンドの民主化」、つまり、プロ向けの不動産ファンドサービスに誰でもアクセスできるような社会にしてゆきたいと思っています。
前職の新生銀行時代、老人ホームや病院を対象にしたREIT（不動産投資信託）を立ち上げた経験があるのですが、機関投資家は「規模のメリットから、大規模な商業施設やオフィス案件への投資ばかりで、数億規模の老人ホームや病院、保育園といった社会インフラを支えるような不動産には必要な資金が回らない」といった状況に課題を感じていました。
クラウドファンディングを活用することで、前述した通り、眠っている現金預金を必要な不動産に対流させ、なおかつ一般個人投資家に良質な不動産投資の機会が提供できる、経済的と社会的なメリットが両立できる点に魅力を感じたことも、CREALを立ち上げたきっかけですね。
保育園や学校など、世の中に必要とされているにも関わらず、お金が流れにくい不動産へお金が流れる仕組みをCREALは提供しているんですね。
はい。皆さまからお預かりした資金の運用先も単なるマネーゲームで終わらせず、社会に本当に必要とされているものを作り上げる、投資する、そんな会社でありたいと考えています。現状、保育園や学校のファンドは取り扱っていますが、今後は老人ホームなど、引き続き、世の中に役に立つESG不動産投資案件も取り扱っていきたいと考えています。
CREALが支持される理由
2020年12月15日現在、CREALの累計調達額は69億円を突破し、組成されたファンド数は35を数えています。率直にこの現状の結果をどう捉えていますか？
CREALは、同じ不動産特定共同事業許認可業者内では、No1の累計調達実績（CREAL調べ）です。サービスとして成長できていることは良いことと考えています。
投資家に支持されている理由は何だとお考えですか？
2つあると考えています。1つ目は「資産運用サービスとしてのプロダクトが良いこと」、2つ目は「WebサービスのUI/UXにも力を入れているところ」です。
「資産運用サービスとしてのプロダクトが良いこと」について詳しく教えてください。
はい、まずは「1口1万円から運用ができる」ところや、全ての案件ではないですが、関連会社によるマスターリース（建物を一棟借り上げて、一定の賃料を保証すること。賃料収入が稼働率に左右されずに安定した賃料収入を可能にする）を採用していること、「毎月配当がある」ことなどです。また、ソーシャルレンディングと比較した場合、優先劣後構造（不動産売却時に、購入価格より安い価格で売却してしまい、損失が発生した場合、株式会社ブリッジ・シー・キャピタルの出資分から損失を負担する仕組み）があるため、投資家の皆さまの元本毀損のリスクが抑えられている点も、ポイントだと考えています。
優先劣後構造を採用しているのは、投資家からすると安心感を持てますね。
優先劣後構造を採用している会社は他にもありますが、保育園や学校といったESG不動産案件以外にも、レジデンシャル(住居)をやったり、オフィスをやったりと案件のバラエティに富んでいるところが特徴ですね。
「WebサービスのUI/UXにも力を入れているところ」についてもお聞かせください。
投資家が「投資をしたい」と思う際に大切なのが、「共感」だと思っています。そのため、「共感」を届けられるようなUI/UXになるよう心掛けていますね。エンジニア・デザイナー・マーケターが全て社内にいるため、細かく連携をとりながらユーザーの希望などを素早く反映できるのは非常に強みになっています。こうした取り組みにより、2020年度グッドデザイン賞も受賞することができました。
案件のページを見ると、情報の透明性・網羅性も素晴らしいと感じました。
ありがとうございます。投資家からお金を出していただくためには、しっかりとしたリスク・リターンの説明が必要だと感じ、プロの機関投資家向けの不動産ファンド事業にて説明しているのと同等のクオリティを心がけております。2～3件、案件のページをしっかりご覧いただき、投資検討をいただければ、不動産知識もかなりつくのではないかと思います。
動画やマーケット情報、運用事業者の生の声などは、是非見て頂きたいですね。
そうですね。動画やマーケット情報、また「リターンがこうやって積み上がっていくんですよ」ということを、ここまで詳しく書いている会社は他にないのではないでしょうか。マーケットは必ず波があると思うので、投資家にリスクなどのネガティブな要因を含めたすべての情報を説明することが、我々資産運用会社の責任だと思っています。
審査のプロセスについて、教えてください。
4回審査を行います。最初に投資運用部が案件をとってきて、投資運用部内で、採算がとれるのか、将来性があるのかなどの審査を行います。続いて、コンプラ法務担当やファイナンス担当を中心とした審査会にて審査会議を開き、投資運用部に案件について様々な質問をしていきます。そして、審査会が通ると次に、投資委員会を開き、私含めて5人の投票権者が様々な角度で質問・検討を行い、投資をするかどうか決定する、というプロセスです。最後に利益相反の恐れがある場合には、コンプライアンス委員会を開きます。かつ外部の評価額と私たちの評価額を照らし合わせ、乖離がないのかチェックも行いますね。
かなり厳重な審査プロセスですね。
そうですね。泣く泣くこぼれ落ちてしまった案件もたくさんあります。
コロナショックについて
コロナショックの影響について、教えてください。
緊急事態宣言時(2020年4月～5月)は、不動産市況に流れる投資家の皆さまのお金は、やや締まりましたが、結果として大きく影響のあったのはホテルアセットのみでした。
他の種類の不動産はむしろ価格が高くなった場合が多いです。特に、新型コロナウイルスによる影響の受けなかった不動産(都心のレジデンシャル、物流施設など)は顕著に高くなっていますね。
個人投資家への影響はいかがでしたか？
個人についても、新型コロナウイルスの影響により、多くの会社が副業を解禁したり、また「会社だけに頼っていられない」とクラウドソーシング業界が伸び、会社以外でお金を稼ぐ人が増えてきました。そういった人たちが在宅勤務で増えた時間を資産運用に振り向ける傾向が多くなり、不動産クラウドファンディングへ流れてきていますので、会社としては追い風になっています。
コロナショック前に募集されたホテル案件「Q Stay and lounge上野」は厳しい状況だったのではないですか？
まさにオペレーターが訪日外国人観光客(インバウンド)狙いのホテル案件で、新型コロナウイルスにより上野から訪日外国人が誰もいなくなる厳しい状況でした。
かなり厳しそうですね・・・。どのような対応を取られたのでしょうか？
ホテルのオペレーターと、十分話し合いをしたうえで、最終的にCREALで再募集を行うという形で当社が買い取って、オフィスへコンバージョン(用途変更)する決断を行いました。さらに、当初のリーシングリスクを回避するために当社が自らオフィスを移転を行う決断も行い新たなスタートを切っております。この案件は不動産運用のプロとして、「最後まで投資家の皆さまの利益は守り抜く」という気持ちで、プライドをかけて取り組みました。
すごい・・・。投資家からの反応はいかがでしたか？
コンバージョンについては、SNSでの反応などを見る限り、好意的にとらえていただいており、お褒めの言葉も多くいただいております。この上野の案件は、私たちとしても誇るべき案件です。
今後の展望について
今後の具体的な展望や数値目標があれば、教えてください。
1年間で50～80億円はコンスタントに調達するために、案件数を増やすとともに大型のファンドの組成を増やしていきたいと考えております。
ワンルームのマンションファンドもあるのですが、数十秒で募集金額がいっぱいになってしまうこともあり、こちらとしても非常に心苦しく思っています。大型ファンドを増やすことで瞬間で埋まってしまうような案件ではなく、投資家の方にも余裕をもって投資を検討いただけるような状況を作っていきたいです。
最後にこれからクラウドファンディングを検討している人へのお伝えしたいことは？
「投資家の利益を守る」というのが、我々資産運用会社の責任だと思っています。投資家の期待を裏切らないようにしていく気概を持ちつつ、これから不動産投資に興味を持ってもらえる仕掛けや案件をご紹介していくので、ご注目ください。
取材を終えて
取材を通して、横田氏の「不動産運用のプロとして、絶対に投資家に利益を提供する」という思いを強く感じました。
上野のホテル案件は、コロナ禍によって、運営が厳しくなったホテル案件を不動産運用のプロとして最有効活用し、投資家の利益を守った象徴的な事例です。このようなコンバージョンは不動産投資クラウドファンディングでは初の取り組みだったようです。
もしCREALに興味をもった人は、まずは無料会員登録することをおすすめします。ファンド詳細を色々見ることができるのでお気に入りのファンドが見つかるかもしれませんよ。
