『ちょこっと不動産』は、2021年3月1日より株式会社良栄（以下、良栄）が運営を開始した不動産クラウドファンディングです。戸建て住宅の企画・販売で実績のある良栄が不動産クラウドファンディングを手掛けるということで、注目している投資家も少なくないでしょう。
さて、不動産クラウドファンディング事業へ進出する企業は増えてきていますが、『ちょこっと不動産』にはどのような特徴があるのでしょうか。
そこで今回は良栄のアセット事業部 部長・横地 孝典（よこち たかのり）氏に、『ちょこっと不動産』の特徴や不動産クラウドファンディング業界についてなど幅広いテーマのお話を伺いました。
株式会社良栄について
株式会社良栄は、1991年の設立以来、『不動産に、新たな「価値」と「可能性」を。』をミッションとしており、現在は不動産開発事業、不動産賃貸事業、不動産ファンド事業の3つの事業を展開しています。不動産ファンド事業では、不動産クラウドファンディング『ちょこっと不動産』を2021年3月1日よりオープンしました。
参考：株式会社良栄 公式サイト
ともに良きパートナーになって栄えたい
不動産クラウドファンディング業界に進出した経緯を教えてください。
当社は戸建てを中心とした不動産開発事業と賃貸事業をメインに事業展開していますが、新しい事業の柱とすべく不動産クラウドファンディング事業を始めました。既存事業との親和性やこれから発展が臨める分野である点などが不動産クラウドファンディング事業を始めた大きな理由です。
また当社の社名である『良栄』は「良い栄える」と書き、この社名には「お客様の良きパートナーとして、共に栄えていこう」という理念が含まれています。不動産クラウドファンディングにおいても「資産運用のお手伝いをさせていただき、投資家の良きパートナーとなり、共に栄えていきたい」と考えています。
良栄では不動産クラウドファンディング事業以外にどんな事業を手掛けていますか？
メインは戸建ての分譲です。年商160億円のうち大半が戸建てに関わる売り上げです。その他にも土地や投資用アパート等収益不動産の販売なども手掛けています。
『ちょこっと不動産』の4つの特徴とは
『ちょこっと不動産』の特徴を教えてください。
4点あると考えます。
- 1口1万円から投資できる→少額投資が可能
- ネット上ですべて完結できる→手軽に投資できる
- 優先劣後方式（※1）を採用している→元本毀損リスクを抑える
- 賃貸不動産の場合はマスターリース契約（※2）を締結する→空室リスクの排除・安定した賃貸収入の確保
他社の案件を見ても、マスターリース契約を結んでいるファンド自体が多くないため『ちょこっと不動産』の大きな特徴と言えるでしょう。
※1 優先劣後方式：良栄も一緒に対象不動産に出資をし、万が一損失が出た場合は良栄→投資家の順に損失額が差し引かれる。良栄が損失を最初に被ることにより、投資家の安全性が高まる。
※2 マスターリース契約：賃借人がさらに第三者に転貸することを前提とした契約。空室があったとしても、賃借人から安定的な賃料収入が見込める。
これから不動産クラウドファンディング事業を展開していく上で、同業他社と差別化していきたいポイントは何ですか？
不動産の用途・種類、運用期間など、バリエーションに富んだファンドを取り揃えて、他社と差別化していこうと思っています。まずは区分マンションからスタートしますが、レジデンス（※3）や戸建て、オフィスビル、店舗なども取り扱っていきたいですね。さまざまなバリュエーションのファンドを取り揃えることにより、「多くの投資家が『ちょこっと不動産』上で自分に合ったファンドへ投資ができる」そんな環境を整えていきたいです。
※3 レジデンス：居住用の不動産
審査プロセス・審査体制について教えて頂けますでしょうか。
審査委員会を開き審査に通ったものを投資家へご提供していきます。審査は、不動産業界のバックグラウンドを持つメンバーで構成された、独立した審査部門が行います。
不動産は奥が非常に深いです。例えば、建売用地の審査だけでも、環境・立地、道路付け、法令上の制限、遵法性等、確認することがたくさんあります。それをファンドにする場合は、物件の審査だけではなく事業計画の妥当性も審査することになり、そうした細かな点も含めてチェックできるメンバーが当社には揃っています。
審査に対するお考えがあれば教えてください。
不動産クラウドファンディングは始まったばかりの投資手法です。これから発展していくかと思いますが、これは言い換えると発展途上の商品でもあるということ。今は元本割れをしているファンドがないから良いですが、何かあったら不動産クラウドファンディング自体に大きな悪影響を及ぼしかねません。そういう意味でも審査はしっかりやりたいですね。
運用中の情報開示をしっかりやりたい
1号ファンドについて案件の規模、運用期間など差し支えない範囲でお教えください。
2021年5月頃募集開始予定の1号ファンドは、都内の区分マンションを対象として、運用期間は6カ月、利回りは6%程度のものを予定しています。ファンドの詳細決定次第、公表させていただく予定です。
不動産クラウドファンディング業界に進出する企業が増えていますが、どういった背景があると考えますか？
理由は3つあると考えています。
- 2017年に不動産特定共同事業法（不特法）が改正され、小規模不動産特定事業が創設されるとともにクラウドファンディングが認められたこと
- 不特法により資金調達手段の多様化が図れること
- IPO※4に繋がりやすいこと
不特法のプレーヤーはここ１～２年で急速に増加していますが、数年前まではクラウドファンディングが認められていなかったこともあり、プレイヤーは数社でした。以前は不動産の取得資金は「銀行やノンバンクから借りる」という図式だったのが、資金調達手段としてのクラウドファンディングが認められたことにより、一気に裾野が広がった感じがします。
※4 IPO：日本語では「新規公開株」といい、新たに上場することを指す。
クラウドファンディングはIPOにも繋がりやすいんですね。
不動産会社がIPOをするとなると、あまり値段がつかない傾向があるんですね。そこで不動産事業にクラウドファンディング事業等のITをかけ合わせることで、独自性が出て企業価値が上がり上場しやすくなる、というのはあります。
途中経過を投資家へ適宜情報開示する予定はありますか？
運用途中でもしっかり投資家へ情報開示はしていきたいです。「引き続き入居しています」くらいの情報だけでも投資家は安心すると思うので、運用中も適宜、情報開示をしていく予定です。
着実に進んでいくのが良栄の良さ
不動産クラウドファンディング業界の現況について、どうお考えですか？
これから業界は成長していくと思いますが、現状のクラウドファンディングの市場規模は2,000億円程度（2018年度）とまだまだこれからの段階。現在は「不特法の商品って面白い」と思っている方々がいて、その方々の中でぐるぐる資金が回っている状況です。これから投資家の裾野を広げていきたいですね。
不動産クラウドファンディングの展望や予測がありましたら、お聞かせ頂けますでしょうか。
ますます広がっていくと思います。これからは、さまざまな会社がバリュエーション豊富な商品を出していくのではないでしょうか。現在、隆盛なのは「区分マンションの仕入れ資金をクラウドファンディングで集める→売却して配当する」というタイプの商品ですが、その他にも賃貸収入で安定した配当を出す商品など今後さまざまな商品がたくさん出てきて、多くの投資家に広まっていくでしょう。
個人的には、クラウドファンディングの投資家の層を広げていくのが、業界の課題だと思います。そのためには、きちんとした商品をわかりやすく一般の方にも説明する、といった取り組みが業界には求められるでしょう。不動産クラウドファンディングの商品の良さをよりたくさんの方に知ってほしいですね。
今後の展望や目標をお聞かせ頂けますでしょうか。
当社は不動産開発事業と賃貸事業を手掛けていますが、今後はクラウドファンディング事業も一つの柱にしていきたいです。ただ、急にできる話ではないので、一歩一歩階段を上るように着実にやっていきたいですね。
着実にやっていくのがうちの会社の特色です。着実に取り組み、実績を積み上げていくことが、ひいては投資家からの信頼にも繋がると思っています。
月間の募集ペースはどれくらいになりそうですか？
月に1件はファンドを出そうと思っています。金額的には、区分マンションは1,000万前後、オフィスビルや一棟マンションは億単位、借地権付きのレジデンスは5,000万円程度が目安です。2～3年後には、年間で募集金額10億円程度を目指しています。
今後セミナーなどの予定はありますか？
ファンドを提供するようになりましたら、セミナーを開催する予定です。
最後に、投資家の皆様へメッセージをお願いします。
不動産クラウドファンディングは資産運用の一つの選択肢です。まだまだ他の金融商品に比べて知名度は高くありませんが、とても良い商品ですのでもっと知って頂けると嬉しいですね。
一方で、どんなに事業者が商品の安全性に考慮したとしても、投資ですので、元本保証ではない点はご理解頂ければと思います。商品によって様々なリスクがあるので、その点を忘れずに投資してほしいです。
これから良い商品は生き残っていくと思いますし、当社はそんな良い商品を提供する自信があります。また、分からないことがあれば何でも聞いて頂ければと思いますので、ぜひ投資をご検討ください。
編集後記
インタビューを通じて、横地氏の不特法や不動産クラウドファンディングに関わる豊富な知識が印象に残りました。他社のサービスをよく理解されており、そのなかで『ちょこっと不動産』がどのような価値を投資家へ提供できるのかをしっかり把握されているようでした。
取材時にはまだ1号ファンドのリリースはされていませんが、これからどのような商品を提供してくれるのか、非常に楽しみです。そんな『ちょこっと不動産』にて、まずは無料会員登録をしてみてはいかがでしょうか。
