みんなの年金はどんなサービス?賃料保証付きのワンルームマンションに投資できる!

公開日:

2021年2月15日にHPを公開した、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「みんなの年金」。

運営会社は創業5期目で売上高37億円を達成した、急成長しているベンチャー企業です。

みんなの年金での投資対象は、主にワンルーム物件。予定利回り(年利)は8%と高く、投資家には魅力的です。

また優先劣後システムでリスクを低減している上、賃料保証でさらにリスクを抑えた案件もあるなど、大きなメリットも。

このページでは、

  • みんなの年金とは
  • みんなの年金の仕組み
  • みんなの年金の特徴
  • みんなの年金のメリット・デメリット
  • みんなの年金での会員登録の流れ

を詳しく解説していきます。

みんなの年金とは

「みんなの年金」とは、株式会社ネクサスエージェントが運営する新しい不動産投資クラウドファンディングサイトです。

低リスク、低コスト、低労力で資産運用を始めることができる共同投資サービスとのこと。従来の年金と同じように「手続きが完了していれば、あとは自動的に収入が生まれる」形になっているそうです。

みんなの年金は、2021年2月15日にHPを公開。翌月1日から初号案件の募集を開始し、即日完売しました。

予定利回りの高い案件に投資できる「みんなの年金」には、今後注目が集まりそうです。

みんなの年金の仕組み

みんなの年金の仕組みについては、まずは以下の図をご覧ください。

流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

  1. 投資家は「みんなの年金」に出資
  2. 出資金をもとに「みんなの年金」が運用対象の不動産を取得
  3. 対象不動産を運用し、事業収益を得る
  4. 得られた利益から、投資家に配当+元本償還を行う

事業収益は主に賃料収入とのこと。

賃料収入については、一般的に空室リスクなどが懸念されます。しかし後述しますが、運営会社の公式HPによると、みんなの年金では全期間家賃固定型空室保証が付いているため、リスクは低そうです。

投資対象はワンルーム物件が中心

みんなの年金での投資対象は、不動産のワンルーム物件が中心とのこと。

実際の案件を見てみると、全ての案件(1~8号)が「賃貸マンション一部屋の運用」となっていました(2021年10月18日時点)。

なお都心の不動産だけでなく、福岡県や神奈川県の物件も対象としています。

  • 1号 東京都板橋区
  • 2号 東京都練馬区
  • 3号・6号 福岡県福岡市
  • 4号・8号 東京都杉並区
  • 5号・7号 神奈川県横浜市

駅に近い、利便性の良いマンションが対象のようです。

みんなの年金の特徴

みんなの年金には、

  • 1口10万円から投資可能
  • 運用期間は長め

などの特徴があります。

1口10万円から投資可能

みんなの年金では、1口10万円から投資できます。

なお、みんなの年金では5号案件から1口10万円に変更されています。1号・2号案件は1口100万円、3号・4号案件は1口50万円となっていました。

より気軽に投資してもらうために、最低投資可能金額を変更したのかもしれません。少額で投資できると、気軽に投資を始められる上、リスクを減らせるメリットがあります。

ただ、最低投資金額が1万円の不動産投資クラウドファンディングサイトは多いので、できるだけ少額で投資を始めたい人には不向きかもしれません。それでも一般的な不動産投資より遥かに少額で始められるので、ボーナスなどまとまった収入が入ったときなら始めやすそうです。

運用期間は長め

これまでに8号案件まで公開されていますが、いずれも予定運用期間は12か月と長め。

運用期間が長いので新型コロナウイルスの影響が懸念されますが、みんなの年金の案件は全期間家賃固定型空室保証が付いているとのことなので、運営側はリスクは低いと考えているのでしょう(ただし、保証の有無は案件によって異なる様子)。

みんなの年金のメリット

みんなの年金には、

  • ほったらかしで不動産投資ができる
  • 予定分配率が高め
  • 優先劣後システムでリスクを低減
  • 配当サイクルが年6回(奇数月)
  • 事前入金OK
  • 信託保全を利用した分別管理
  • 抽選方式がある

などのメリットがあります。

ほったらかしで不動産投資ができる

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、みんなの年金を利用すれば不動産を所有することなく不動産投資ができます。

また実物の不動産を取得した際には、以下のような関連実務も必要でしたが、みんなの年金を利用すれば必要ありません。

  • 修繕・リノベーション
  • 固定資産税や修繕費などの支払い
  • 建物の管理・運営

いったん案件に投資すると、後は配当と元本償還を待つだけなので、忙しい人でも気軽に不動産投資が始められます。

予定分配率が高め

予定分配率(年利)3~5%ほどの不動産投資クラウドファンディングサイトが多い中、みんなの年金では全ての案件(1~8号)で予定分配率(年利)8%と高め。

予定分配率が高いのはありがたいですね。

 優先劣後システムでリスクを低減

多くの不動産投資クラウドファンディングサイトで導入されている優先劣後システムを、みんなの年金でも採用しています。優先劣後システムの主なメリットは、運用不動産の収益が下落した際のリスクが軽減されることです。

優先劣後システムには、以下のような特徴があります。

  • 対象不動産に投資家と「みんなの年金」がどちらも出資
  • 「みんなの年金」は、不動産価値の20%ほど(割合は案件によって異なる)を出資
  • 事業収益に損失が発生した場合は、「みんなの年金」が優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配

万が一、運用期間中に対象物件の賃料下落などで損失が発生した場合、みんなの年金が優先的に損失を負担する仕組みなので投資家のリスクは低減されています。

例えば劣後出資割合(みんなの年金の出資割合)が10~30%の場合、上の図のように、不動産収益の下落幅が劣後出資の範囲内なら投資家の元本は欠損しません。

ただし、優先劣後システムは「元本割れしない」と保証するものではありません。劣後出資割合を超える損失が発生した場合、元本は毀損します。

みんなの年金では、劣後出資割合は物件によって異なるようです。

実際の案件の劣後出資割合を見てみると、

  • 1号・2号・4号 20%
  • 3号・8号 12.5%
  • 5号・6号 約10%
  • 7号 約14.2%

となっていました。

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは劣後出資割合が20~30%のケースが多いので、この数値を目安にすると良いでしょう(劣後出資割合が高いとそれだけ投資家のリスクが減る)。

全期間家賃固定型空室保証付き

みんなの年金の公式HPに記載はないのですが、運営会社の公式HPによると、全期間家賃固定型空室保証が付いているとのこと。

参考:https://nexus-agent.com/service/service_mnn

みんなの年金では、「管理会社とサブリース契約を行い、建物が完成し入居が開始された時から、万が一の空室リスクに備えた全期間家賃固定型の空室保証制度を設定することでリスクを徹底的に低減している」とのこと。

一般的にサブリース契約とは、不動産会社(ここでは「管理会社」)がオーナー(ここでは「みんなの年金」)から物件を一括して借り上げ、第三者の貸借人(入居者)に転貸する仕組みのことです。不動産会社は物件のオーナーに代わって賃貸経営を行い、オーナーに対して毎月固定の賃料を保証します。

そのため一般的に、サブリース契約締結済みの案件であれば、投資家は入居率の影響を受けることなく安定的に分配金を受け取れます。さらに、空室リスクや家賃滞納リスクなどを回避できるメリットも。

優先劣後システムに加えて、サブリース契約で賃料保証が付いているなら、リスクはかなり低いと言えそうです。

なお、貸借人や管理会社が倒産するなどした場合には収益に悪影響を与えるおそれがあるので、「サブリースだから元本割れしない」というわけではありません。その点はご注意ください。 

ただ、現在募集中の「みんなの年金8号ファンド」を見てみると、案件ページや「契約成立前書面」、「重要事項説明書」には保証やサブリースについての記述は確認できませんでした(2021年10月18日時点)。

しかし「みんなの年金3号ファンド」の「物件概要」には、家賃保証の有無が記載されています。

そのため、保証の有無は案件によって異なると推察されます。事前に、案件に全期間家賃固定型空室保証が付いているかを確認した方が良いでしょう。

配当サイクルが年6回(奇数月)

みんなの年金では、運用期間が12か月の場合、分配金の支払いは年6回(奇数月)とのこと。

公的年金を受給している場合、公的年金の入金(偶数月)とみんなの年金の入金が交互に行われることになるので、年金もしくは配当が毎月もらえる形になります。

公的年金と合わせて利用すると、毎月入金があるので嬉しいですね。

出資元本は、最終配当と合わせて最終分配予定月に償還されるとのことです。

事前入金OK

不動産投資クラウドファンディングサイトによっては、事前入金が不可な場合や、投資家口座がそもそもない所もありますが、みんなの年金では投資家口座に事前入金OK。

事前に入金しておくことで、ファンドへの出資がスムーズになります。またある程度の金額をまとめて入金しておけば、入金手数料の節約にもなります。

信託保全を利用した分別管理

みんなの年金では、未投資資金を「信託銀行」に信託することで、投資家の資産の保全に努めています。

信託銀行とは、簡単に言うと、普通の銀行が行う「銀行業務」のほかに「信託業務」なども行う銀行のこと。

そして「信託」とは、「委託者が、受益者のために、受託者に対して財産の運用・管理を任せること」です。

ここでは、

  • 委託者→みんなの年金
  • 受益者→投資家
  • 受託者→信託銀行
  • 財産→未出資金

となります。

信託銀行を利用して分別管理を行うことで、万が一運営会社が破産した場合でも、外部弁護士を通じて、投資家の未出資金は返還されます。

ただし、保全され返還されるのは未出資金のみであり、出資したお金については返還される保証はありません。それでも、未出資金の保全性が高まるのはありがたいですね。

抽選方式がある

みんなの年金では、先着方式だけでなく、抽選方式もあります。

運営会社の公式HPによると4号・5号案件が販売開始1分で完売したため、より多くの人が投資できるように、6号案件から抽選方式が採用されたようです。

6号案件の応募倍率は386%、7号案件は455%(どちらも抽選方式)と、人気の高さが窺えます。

先着順では投資できるかどうか分かりませんが、抽選式だとクリック合戦に参加しなくても当選すれば投資できるので、チャンスが増えます。

みんなの年金のデメリット

みんなの年金を利用する上でのデメリットには、

  • 実績が少ない
  • 運営会社は未上場
  • 出金手数料がかかる

などがあります。

実績が少ない

みんなの年金では、これまでに8号案件まで募集されていますが、初号案件~6号案件は運用中で、運用が終了した案件はまだありません(2021年10月18日時点)。

配当サイクルが年6回(7月、10月、1月、4月)なので、配当はすでに複数回行われているはずですが、償還済みの案件がまだないので、実績は少ないと言えるでしょう。

みんなの年金の今後に期待です。

運営会社は未上場

みんなの年金の運営会社は、株式会社ネクサスエージェントです。

ネクサスエージェント社の基本的な情報は、以下の通り。

社名 株式会社ネクサスエージェント
設立年月日 2016年1月27日
資本金 1億円
代表取締役 岩田 講典
事業内容
  • 資産運用コンサルティング事業
  • 資産運用コンシェルジュ事業
  • 相続対策コンサルティング事業
  • 不動産売買仲介、不動産販売、不動産管理

ネクサスエージェント社は、資産運用×テクノロジーで問題解決を行うベンチャー企業です。主な事業は、不動産売買・不動産管理による資産運用コンサルティングとのこと。投資用不動産WEB流通サービスブランド「イエリーチ」シリーズの運営も行っています。

本社は大阪にありますが、設立した翌年の8月に東京支店をオープンさせており、事業が順調であることが窺えます。

設立は2016年1月27日と比較的新しい企業ですが、ネクサスエージェント社によると、売上高は毎年約200%~300%と急成長しているそうです。そして、創業5期目で売上高37億円を達成したとのこと。

2025年までに上場することを目標としているようで、社員の平均年齢は27歳と若く、勢いがある会社ですね。

しかし上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると、信頼性は低いと言わざるを得ないでしょう。

出金手数料がかかる

みんなの年金では、出金手数料がかかります(金額は不明)。

出金手数料がかかる不動産投資クラウドファンディングサイトは多いので、みんなの年金だけのデメリットではありません。

入金手数料は投資家負担

入金手数料については、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、投資家負担です。

楽天銀行や住信SBI銀行などを利用すれば、条件によって他行宛振込手数料が無料になるので、入金手数料を無料にできますよ。

みんなの年金での会員登録の流れ

ここからは、みんなの年金での会員登録の流れを詳しく見ていきましょう。

  1. 会員登録
  2. 投資家登録
  3. 本人確認手続き
  4. ハガキの受け取りまたは審査通過メールの受信

 ①会員登録

まず、会員登録を行います。

ページ右上に表示されている「≡」をクリックして「新規登録」を選択するか、トップページに表示されている「まずは新規登録」をクリックしましょう。

「新規登録」をクリックすると、以下のような「メールアドレス登録」ページに移ります。ページの案内に従って、メールアドレスとパスワードを入力していきましょう。

「新規会員登録」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に「【みんなの年金】メールアドレス認証のお願い」というメールが届きます。

メールには「会員登録のURL」が記載されているので、24時間以内にクリックして会員登録を行いましょう。

②投資家登録

メールに記載されているURLをクリックすると、以下のような、投資家登録のページが表示されます。

ここからの流れは、以下の通り。

  1. 会員情報の登録
  2. 必要確認事項の登録
  3. 本人確認手続き

 会員情報の登録

まず、氏名や生年月日、住所などの基本的な情報を入力していきます。

問題なければ、「登録して次へ」をクリックしましょう。

必要確認事項の登録

次に、職業や年収、投資経験などの情報を登録していきます。

金融資産とは、現金や預貯金だけでなく、株式、投資信託、債権(社債や国債など)、生命保険(掛け捨ては除く)なども含みます。

入力し、必要事項を確認後、「投資家情報登録」をクリックしましょう。

③本人確認手続き

次に、本人確認手続きを進めていきましょう。

以下の2通りの方法から、本人確認手続き方法を選択できます。

  • スマホでかんたん本人確認
  • ハガキによる本人確認

ハガキでの本人確認手続きには1週間ほど時間がかかるそうなので、スマホでの本人確認の方が早いですね。

それぞれの手続き方法を見ていきましょう。

スマホでかんたん本人確認

スマートフォンでの本人確認では、「本人確認手続きを進める」をクリックすると、QRコードが表示されます。

QRコードをスマホで読み込み、手続きを進めましょう。

ここからは、スマホで手続きを進めていきます。

スマホでの本人確認の流れは

  1. 本人確認書類の撮影
  2. 顔写真の撮影
  3. リアルタイムチェック

となっています。

「本人確認を始める」をタップし、撮影書類の選択に進みましょう。

本人確認書類は、合計で3回の撮影が必要です。

まずは、本人確認書類の表面を真上から撮影します。

次に斜め上からの撮影です。

そして、裏面を真上から撮影します。

次は、顔写真の撮影です。

眼鏡を付けている場合は、外してから撮影しましょう。

最後にリアルタイムチェックです。スマホを顔に近づける動作を撮影します。

リアルタイムチェックが済めば、スマホでの本人確認は完了です。

審査に合格すると、登録したメールアドレス宛に「みんなの年金 本人確認完了のお知らせ」というメールが届きます。「本人確認完了のお知らせ」と記載されていますが、このメールが届けば審査に通過しているため、すぐに出資が可能です。

ハガキによる本人確認

「ハガキによる本人確認」では、本人確認書類をアップロードして提出します。

この方法では、

  • 本人確認書類2点
  • 本人確認書類1点+補完書類1点

のどちらかが必要です。

提出できる本人確認書類は、以下の通り。

マイナンバーカードの場合、提出は表面のみでOKです。

運転免許証の場合、住所変更の記述があれば表面・裏面の両方が必要です。

なお健康保険証については、3~4箇所のマスキング(塗りつぶし)が必要です。

「登録完了」をクリックし、その後に行われる審査に合格すると、ハガキが自宅に届きます。

④ハガキの受け取りまたは審査通過メールの受信

会員情報入力後に行われる審査に合格すると、ハガキもしくはメールで、審査に通過したことが通知されます。

選択した本人確認手続き方法によって、通知の仕方が異なります。

  • スマホでの本人確認→審査通過メール(本人確認完了のお知らせ)が届く
  • ハガキでの本人確認→ハガキの受け取りで投資家登録完了

これで、会員登録は完了です。

一般的に不動産投資クラウドファンディングサイトでは、会員登録時に銀行口座の情報(分配金などを出金した際に受け取る口座)も登録するのですが、みんなの年金では必要ないようです。

まとめ

2021年2月15日にHPをオープンした、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「みんなの年金」。1口10万円から投資でき、運用期間は12か月となっています。

運営するのは、不動産売買・不動産管理による資産運用コンサルティング業を主に営む株式会社ネクサスエージェント。2016年1月に設立されたので比較的新しい企業ですが、創業5期目で売上高37億円を達成するなど、急成長しているベンチャー企業です。

また、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同様、みんなの年金でも優先劣後システムを採用しており、投資家のリスク低減に努めています。全期間家賃固定型空室保証でさらにリスクが低減されている案件もあり、投資家には魅力的です。

加えて、予定年分配率が8%と高いので今後人気を集めそうです。

まだ知名度はそれほど高くないので、穴場の事業者と言えるかもしれません。本人確認手続きをスマホで行えば審査はすぐに完了します(9時~24時は最短10分)が、申請が集中すれば時間がかかることも考えられます。興味がある方は、早めに申請しておくと良いですね。

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