CROWD BUILDS(クラウドビルズ)はどんなサービス?想定利回りが高めで譲渡も可能!

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2021年5月18日にリリースされた、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「CROWD BUILDS(クラウドビルズ)」。

運営会社は、不動産の仕入れに特化している企業です。

CROWD BUILDSでは優先劣後方式で投資家のリスクを軽減しており、劣後出資割合(CROWD BUILDSの出資割合)は原則30%と高め。劣後出資割合が高いと、それだけ投資家のリスクを減らせるメリットがあります。

そして初号案件の想定利回り(年利)は、20%と驚異的。今後の案件も比較的高い利回りで提供していくとのことで、投資家には魅力的です。

このページでは、

  • CROWD BUILDSとは
  • CROWD BUILDSの仕組み
  • CROWD BUILDSの特徴
  • CROWD BUILDSのメリット・デメリット
  • CROWD BUILDSでの会員登録の流れ

などを詳しく解説していきます。

CROWD BUILDS(クラウドビルズ)とは

CROWD BUILDS(クラウドビルズ)は、株式会社フィンスターが運営する不動産投資クラウドファンディングサイトです。

2021年5月18日にサービスをリリースし、同時に第1号案件の募集を開始。5日間で満額成立しました。CROWD BUILDSの案件は想定利回りが高いようなので、今後はクリック合戦になっていくかもしれませんね。

CROWD BUILDSには今後も注目です。

CROWD BUILDSの仕組み

CROWD BUILDSの仕組みについては、まずは以下の図をご覧ください。

流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

  1. 投資家はCROWD BUILDSに出資
  2. 出資金をもとにCROWD BUILDSが運用対象の不動産を取得
  3. 対象不動産を賃貸し、運用益(賃料収入+売却益)を得る
  4. 得られた利益から、投資家に配当+元本償還を行う

一般的に不動産投資クラウドファンディングでは、以下のいずれか、もしくは両方の利益を得るのが目的です。

  • キャピタルゲイン 物件の売却益
  • インカムゲイン 物件の賃料収入

CROWD BUILDSの初号案件を見ると「キャピタルゲイン型」と記載されているので、インカムゲイン型とキャピタルゲイン型の2通りに分かれているのかもしれません。

  • キャピタルゲイン型 売却益を想定して運用
  • インカムゲイン型 賃料収入をベースに運用

一般的に、インカムゲイン型では空室リスクなどはありますが、安定した配当が期待できます。一方、キャピタルゲイン型はうまく売却できれば利益は大きいですが、利益が出るかどうかはフィンスター社の目利き次第と言えます。

ご自分にあった運用方針の案件を選びましょう。

投資対象については、初号案件を見ると、都心の投資用ワンルームマンションとなっています。

CROWD BUILDSの特徴

CROWD BUILDSには、

  • 1口1万円から投資可能
  • 運用期間は短め

などの特徴があります。

 1口1万円から投資可能

CROWD BUILDSでは、1口1万円から投資できます。

一般的に、不動産投資を行うにはある程度まとまった資金が必要でしたが、CROWD BUILDSを利用すれば少額で不動産投資を始められます。

気軽に投資を始められる上、少額で投資できるのでリスクを減らせるメリットもありますよ。

運用期間は短め

まだ初号案件しか公開されていませんが、想定運用期間は6か月と短め。

新型コロナウイルスの影響で先行きが不透明な中、短期案件に投資できるのはありがたいですね(一般的に、運用期間が短いほど不動産市況の変動の影響を受けにくいため、リスクは低いとされている)。

なお後述しますが、CROWD BUILDSでは運用途中で出資持分の譲渡・売買が可能なので、運用期間はそれほど気にしなくて良いかもしれません。

 CROWD BUILDSのメリット

CROWD BUILDSで投資するメリットには、

  • ほったらかしで不動産投資ができる
  • 想定利回りが高め
  • 優先劣後出資方式でリスクを軽減
  • 譲渡が可能

などがあります。

ほったらかしで不動産投資ができる

ほかの不動産投資クラウドファンディングサービスと同じく、CROWD BUILDSを利用すれば不動産を所有することなく不動産投資ができます。

また実物の不動産を取得した際には、以下のような関連実務も必要でしたが、CROWD BUILDSを利用すれば必要ありません。

  • 修繕
  • 入居者の募集
  • 固定資産税などの税金の支払い
  • 建物管理

案件に投資した後は配当と元本償還を待つだけなので、多忙な人でも気軽に不動産投資が始められます。

想定利回りが高め

初号案件の想定利回り(年利)を見ると、なんと20%。想定利回り(年利)3~6%ほどの不動産投資ラウドファンディングサイトが多い中、20%は驚異的です。

初号案件ということもあり強いインパクトを出すためだったと考えられますが、物件の仕入れに特化したCROWD BUILDSだからこそ実現した高利回り案件です。

CROWD BUILDSでは、物件を所有者から直接仕入れて、仕入れコストを徹底的に削減することで、同業他社より5%〜の高い想定利回りを設定できるとのこと。

今後の案件にも期待が広がります。

 分配金の受け取りは運用終了後

分配金は運用終了後にまとめて支払われるようなので、「分配金を早くもらって再投資に回し、複利効果を最大限得たい」という人には向いていないかもしれません。

分配金の権利は、運用終了月末日に確定。分配金が振り込まれるのは、確定後の翌月末までとなっています。

実際の案件を見ると、初号案件の初回配当日と払戻日は、運用終了日の翌月となっていました。

ただ、CROWD BUILDSには想定利回りが高いというメリットがあるので、このデメリットはそれほど気にならないかもしれませんね。

 優先劣後出資方式でリスクを軽減

多くの不動産投資クラウドファンディングサイトで導入されている優先劣後出資方式を、CROWD BUILDSでも採用しています。優先劣後方式の主なメリットは、不動産売却時の価格下落リスクが軽減されることです。

優先劣後出資方式には、以下のような特徴があります。

  • 対象不動産に投資家とCROWD BUILDSがどちらも出資
  • CROWD BUILDSは、不動産価値の30%を出資
  • 物件売却時に損失が発生した場合は、CROWD BUILDSが優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配

物件売却時に損失が発生した場合、CROWD BUILDSが優先的に損失を負担する仕組みになっているので、投資家のリスクは低減されています。

たとえば劣後出資割合(CROWD BUILDSの出資割合)が30%の場合、不動産評価額が1,000万円から850万円に下落しても、投資家の元本は欠損しません。

しかし優先劣後出資方式は「元本割れしない」と保証するものではありません。劣後出資割合を超える損失が発生した場合(図では300万円を超えると)、元本は毀損します。

CROWD BUILDSの劣後出資割合については、おそらく原則30%かと。

公式サイトのトップページに、「クラウドビルズでは、不動産評価額が運用開始時より30%を下回らなければ、お客様に損失は発生しない仕組みをとっています。」と記載されているからです。

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは劣後出資割合が20~30%のケースが多いですが、案件によっては異なります。CROWD BUILDSは原則30%のようなので、メリットですね。劣後出資割合が高いと、それだけ投資家のリスクは軽減されます。

譲渡が可能

通常、不動産投資クラウドファンディングでは出資持分の譲渡や売買はできません。しかしCROWD BUILDSでは譲渡・売買を可能とするSTO(※)スキームを2021年6~8月頃に導入予定とのこと。

(※「STO=セキュリティトークンオファーリング」は、セキュリティトークンを活用した資金調達)

STOスキームについては、以下の図をご覧ください。

図の「SaaS」とは、”Software as a Service”の略で、サービスやソフトウェアなどがインターネットを通じて利用できる形態のこと。

そして「セキュリティトークン」とは、ブロックチェーン等の電子的技術を用いて発行される、デジタル化された有価証券等を意味します。

このセキュリティトークンを利用することで、出資持分を投資家間で譲渡、売買できるようになります。

通常は譲渡不可なので不動産投資クラウドファンディングには流動性リスクがありましたが、譲渡・売買が可能ならリスクは軽減されます。

STOスキームを導入する不動産投資クラウドファンディングサイトは珍しいため、大きなメリットですね。

 CROWD BUILDSのデメリット

CROWD BUILDSで投資する上でのデメリットには、

  • 実績が少ない
  • 運営会社は未上場
  • 出金手数料が分配・償還の度にかかる
  • 投資する度に入金が必要
  • 出資総額は100万円まで

などがあります。

実績が少ない

CROWD BUILDSでは初号案件が2021年5月18日に募集され、満額成立しました。しかし2号以降の案件については、詳細や募集時期などは不明です(2021年6月3日時点)。

つまり、募集が完了した1案件しかまだないため、運用に関しては未知数と言えるかと。ただ、初号案件は想定利回り(年利)20%だったこともあり、利回りの高さで人気が出そうです。

CROWD BUILDSの今後に期待したいですね。

運営会社は未上場

CROWD BUILDSの運営会社は、株式会社フィンスターです。

フィンスター社の基本的な情報は以下の通り。

会社名 株式会社フィンスター
代表取締役 忽那 清彦
設立 2016年2月
資本金 2,000万円
事業内容
  • 宅地建物取引業
  • 不動産売買業務
  • 不動産投資コンサルティング業務
  • 収益不動産管理業務
  • 不動産投資セミナー業務

フィンスター社は、2016年に設立された比較的新しい不動産会社です。不動産仕入れに特化した会社とのことですが、不動産売買や収益不動産の管理、リノベーション事業なども営んでいます。

しかし上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると、信頼性は低いと言わざるを得ないでしょう。

 出金手数料が分配・償還の度にかかる

CROWD BUILDSでは投資家口座がないようで、分配金は登録した銀行口座に直接振り込まれるとのこと。

そして、その際の振込手数料は投資家負担です。

そのため、分配金や償還金をもらう度に出金手数料がかかることになるようです。

なお出金手数料は以下のようになっています。

出金金額 出金手数料(税込)
3万円未満 166円
3万円以上 261円

ただし、登録した口座がGMOあおぞらネット銀行である場合は、分配金額に関わらず出金手数料は無料とのこと。

分配金をもらう度に手数料を支払うのはもったいないので、CROWD BUILDSで投資するならGMOあおぞらネット銀行で口座開設した方が良いですね。

 入金手数料は投資家負担

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、CROWD BUILDSの入金手数料は投資家負担です。

楽天銀行や住信SBI銀行などを利用すれば、条件によって他行宛振込手数料が無料になるので、入金手数料を無料にできますよ。

投資する度に入金が必要

公式サイトによると、申し込んだファンド毎に、振り込み専用口座を通知するとのこと。

そのため、複数のファンドに申し込んだ場合、出資金をまとめて1つの口座に入金するということはできません。

少し手間がかかるデメリットはありますが、他行宛振込手数料が無料の銀行口座(楽天銀行や住信SBIネット銀行)を使えば入金手数料を無料にできるので、金銭的な負担はなくせますね。

出資総額は100万円まで

一般的に、不動産投資クラウドファンディングサービスは不動産特定共同事業の許可を得ている場合がほとんど。

しかしCROWD BUILDSは、小規模不動産特定共同事業(不動産特定共同事業より許可要件のハードルが低い)の第1号事業者です。

そのため一般の投資家が利用する場合、出資総額は100万円以下と制限されています。とは言え、分散投資先の1つとしてなら100万円以下でも十分でしょう。

CROWD BUILDSでの会員登録の流れ

ここからは、CROWD BUILDSでの会員登録の流れを詳しく見ていきましょう。

  1. 会員登録
  2. 出資者情報登録
  3. 本人確認書類の提出
  4. ハガキの受け取りとアクティベーションコードの入力

 ①会員登録

まずは会員登録を行います。

ページ右上に表示されている「新規会員登録」をクリックするか、トップページの「今すぐ新規会員登録」をクリックしましょう。

「新規会員登録」をクリックすると、以下のような「新規会員登録」ページに移ります。

CROWD BUILDSではメールアドレスだけでなく、SNSアカウントからでも新規会員登録が可能です。

ここでは、メールアドレスで新規会員登録を行っていきます。「メールアドレスではじめる」をクリックし、メールアドレスとパスワードを入力しましょう。

「確認メールを送信」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に「【CROWD BUILDS アカウント】メールアドレス登録確認」というメールが届きます。

メールに記載のURLをクリックし、登録を完了させましょう。

これで会員登録は完了したので、次は「出資者情報登録ページへ」をクリックして出資者登録を行いましょう。

 ②出資者情報登録

「出資者情報登録ページへ」をクリックすると、「出資者情報登録申請」ページが表示されます。

案内に従って、個人情報や銀行口座情報などを記入していきましょう。

「以降の住所」の欄では、数字とハイフン(ー)はどちらも半角なのでご注意を。

金融資産とは現金や預貯金だけでなく、株式、投資信託、債権(社債や国債など)、生命保険(掛け捨ては除く)なども含みます。

外国PEPsとは「Politically Exposed Persons (重要な公的地位を有する者) 」の略で、簡単に言うと「海外で要職についている人やその家族」です。

ここで入力する銀行口座の情報は、分配金などを受け取る口座です。また、ここで登録した口座からのみ、出資金を入金できます。

なお口座名義人の名字と名前の間に、半角スペースが必要なのでお忘れなく。

「送信する」をクリックすると、以下のような「入力内容確認ページ」に移ります。

問題なければ、ページ下部の「次へ」をクリックしましょう。

③本人確認書類の提出

次に、本人確認書類の提出を行います。

提出する書類は以下の通り、「A群から2点」または「A群から1点+B群から1点」のいずれかです。

A群とB群については、以下のようになっています。

なお健康保険証については、2~3箇所のマスキング(隠すか塗りつぶす)が必要です。

今のところ、本人確認書類は以下のアップローダーから提出するしか方法はないようです。

「アップローダーを開く」をクリックすると、以下のように表示されます。

提出したい本人確認書類を選択し、画像をアップロードしましょう。

本人確認書類の提出が済むと、出資者情報登録申請は完了です。

一般的に、この後は登録完了メールが届くものなのですが、CROWD BUILDSでは登録完了メールは送られてこないようなので、メールが届かなくても問題ありません。

今後の流れは以下のようになります。

④ハガキの受け取りとアクティベーションコードの入力

その後に行われる審査に合格すると、アクティベーションコード(本人確認コード)が記載されたハガキが簡易書留で届きます。

ハガキを受け取ったら、HPにログインしてアクティベーションコードを入力しましょう。これで出資者登録は完了です。

ハガキの郵送には、出資者登録を申請してから3~5営業日ほどかかるようなので、興味がある方は早めに申請しておくと良いですね。

まとめ

2021年5月18日にリリースされた、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「CROWD BUILDS(クラウドビルズ)」。想定利回りは高めで、運用期間は短めを想定しているようです。

運営会社は、不動産の仕入れに特化した株式会社フィンスター。物件の所有者から直接仕入れてコストを徹底的に削減することで、CROWD BUILDSでは高利回り案件を実現できるとのこと。

またCROWD BUILDSではほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、優先劣後出資方式を導入しており、投資家のリスク低減に努めています。

一般的に不動産投資クラウドファンディングでは、劣後出資割合(事業者の出資割合)が20~30%のケースが多いのですが、CROWD BUILDSでは原則30%。劣後出資割合が高いとそれだけ投資家のリスクが減るので、大きなメリットですね。

まだリリースされたばかりで知名度は高くありませんが、今後は想定利回りの高さで人気が出そうです。いまは穴場の事業者と言えるかもしれません。

本人確認ハガキが発送されるまでに出資者登録申請から3~5営業日ほどかかるそうなので、興味がある方は早めに申請しておくと良いですね。

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