BATSUNAGU(バツナグ)はどんなサービス?賃料保証付きの地方創生ファンドに投資!

公開日:

2021年7月15日にリリースされた、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「BATSUNAGU(バツナグ)」。

運営会社は、グループ全体で幅広い不動産関連事業を展開しており、豊富な知識やノウハウを持つ企業です。

BATSUNAGUでの投資対象は、地域活性化・地方創生を目的とした、古民家やペンションなどの再生案件がメインになると推察されます。

また、優先劣後システムで投資家のリスクを軽減している上、実質的な賃料保証でさらにリスクを抑えた案件もあるなど、大きなメリットも。

このページでは、

などを詳しく解説していきます。

BATSUNAGU(バツナグ)とは

BATSUNAGU(バツナグ)とは、株式会社リムズキャピタルが運営する新しい不動産投資クラウドファンディングサイトです。

「“場”と“人”をつなぐ場を創る」というコンセプトから、「BATSUNAGU」と名付けたとのこと。

都心の不動産を扱う不動産投資クラウドファンディングサイトが多い中、BATSUNAGUは地方の古民家再生など、地方創生に注力しているのが特徴的と言えます。

BATSUNAGUは、2021年7月15日にサイトを公開。同月21日には第1号案件の募集も開始しており、満額成立しています。2号案件は2021年8月18日から募集が開始され、現在も募集中です(2021年9月10日時点)。

ユニークな案件に投資できるBATSUNAGUには、今後も注目です。

また、一般的な不動産投資クラウドファンディングサイトとは違い、BATSUNAGUはプロジェクト概要や途中経過も詳しく紹介しています。

プロジェクトの詳細をたくさんの画像や図面などで確認できるため、投資家にとってはありがたい試みです。

BATSUNAGUの仕組み

BATSUNAGUの仕組みについては、まずは以下の図をご覧ください。

流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

  1. 投資家はBATSUNAGUに出資
  2. 出資金をもとにBATSUNAGUが運用対象の不動産を取得
  3. 対象不動産を運用し、事業収益を得る
  4. 得られた利益から、投資家に配当+元本償還を行う

BATSUNAGUでは、配当原資はプロジェクトの事業収益としています。

これまでに公開されている2案件を見ると、事業収益は「賃料収入+不動産売却益」。

賃料収入については、一般的に空室リスクなどが懸念されます。しかし後述しますが、グループ会社に対象不動産を一括で賃貸することにより実質的に賃料が保証されているので、リスクは低くなっています。

一方、不動産売却益についてはリムズキャピタル社次第と言えます。

投資対象は、多様な不動産を予定

BATSUNAGUでは、投資対象に多様な不動産を予定しているとのこと。

リムズキャピタル社はオフィスビルやレジデンス、商業施設、ホテルなどのオペレーショナルアセット(※)だけでなく、開発事業や古民家再生なども行っているそうです。そのため、多様な商品ラインナップから投資対象を選択できるとのこと。

(※オペレーショナルアセットとは、賃借人等が対象不動産を運営することにより、事業収益を生み出す事業用不動産のこと。施設運営の巧拙によって収益が変動するため、オフィスや住宅などのノンオペレーショナルアセットより運営難易度が高い)

不動産投資クラウドファンディングでは、分散投資でリスクを減らすことが重要とされているので、運用する不動産の種類を増やすことも大切です。

その点、BATSUNAGUでは対象不動産の種類が多い予定なので分散投資が容易になります。

なお、不動産投資クラウドファンディングでは都心の不動産を対象とした案件が多いのですが、BATSUNAGUでの主な投資対象は以下のように、地方の不動産のようです。

  • 1号案件 北海道
  • 2号案件 新潟県

古民家やペンションを体験型施設へ改修し、新たな価値を創出

これまでに公開されている2案件を見ると、古民家やペンションを体験型施設へと改修しています。

改修の際には、

  • アウトドア施設の運営会社
  • 地元オペレーション会社

といった様々な企業・団体と共同で企画を立て、運営協力を得ているようです。この仕組みのおかげで、ノウハウの提供やサービスの拡充などにより、安定した施設運営を目指せるとしています。

そして収益性だけでなく、新たな価値の創出も目的としている様子。

ファンド事業を通じて地域の魅力が再発見されると、人が集まり、コミュニティや雇用が生まれ、地域の活性化につながると考えているようです。

BATSUNAGUの特徴

BATSUNAGUには、

などの特徴があります。

1口1万円から投資可能

BATSUNAGUでは、1口1万円から投資可能です。

一般的に、不動産投資を行うにはある程度まとまった資金が必要でしたが、BATSUNAGUを利用すれば少額で不動産投資を始められます。

気軽に投資を始められる上、少額で投資できるのでリスクを減らせるメリットもありますよ。

運用期間は長め

2号案件まで公開されていますが、どちらも運用期間は12か月と長め。

運用期間が長いので新型コロナウイルスの影響が懸念されますが、BATSUNAGUの案件は対象施設を一括で賃貸することで、毎月一定の賃料収入が保証される形になっています。そのため、配当が滞る可能性は低いと言えるでしょう。

BATSUNAGUのメリット

BATSUNAGUで投資するメリットには、

などがあります。

ほったらかしで不動産投資ができる

ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同様、BATSUNAGUを利用すれば不動産を所有することなく不動産投資ができます。

また実物の不動産を取得した際には、以下のような関連実務も必要でしたが、BATSUNAGUを利用すれば必要ありません。

  • 修繕・リノベーション
  • 固定資産税などの税金の支払い
  • 建物の管理・運営

案件に投資した後は配当と元本償還を待つだけなので、多忙な人でも気軽に不動産投資が始められます。

予定分配率が高め

予定分配率(年利)3~5%ほどの不動産投資クラウドファンディングサイトが多い中、BATSUNAGUでの予定分配率(年利)は6~7%と比較的高め。

予定分配率が高いのはありがたいですね。

優先劣後システムでリスクを低減

多くの不動産投資クラウドファンディングサービスで導入されている優先劣後システムを、BATSUNAGUでも採用しています。優先劣後システムとは、簡単に言うと、投資家の元本と配当の安全性を高める仕組みのことです。

優先劣後システムには、以下のような特徴があります。

  • 対象不動産に投資家とBATSUNAGUがどちらも出資
  • BATSUNAGUは、不動産価値の20%ほど(割合は案件によって異なる)を出資
  • 損失が発生した場合は、BATSUNAGUが優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配

もし空室や修繕費の発生などにより賃料収入が減少した場合でも、まずは劣後出資者(BATSUNAGU)の配当金から減らしていくことになります。一定割合(BATSUNAGUの出資範囲内)の損失までは、投資家の配当金に影響はありません。

そして物件売却時に損失が発生した場合も、BATSUNAGUが優先的に損失を負担するので、投資家のリスクは軽減されています。

例えば以下の図のように、不動産取得時より不動産評価額が下落したとしても、発生した損失がBATSUNAGUの出資範囲内であれば、投資家の出資元本には影響しません。

ただし、優先劣後システムは「元本割れしない」と保証するものではありません。劣後出資割合(事業者が出資する割合)を超える損失が発生した場合(図では3,000万円を超えると)、元本は毀損します。

BATSUNAGUの劣後出資割合については、20~30%ほどだと推察されます。

実際、案件の「契約成立前書面」を見ると、

  • 1号案件 20%
  • 2号案件 約28.6%(予定)

となっていました。

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは劣後出資割合が20~30%のケースが多いので、この数値を目安にすると良いでしょう(劣後出資割合が高いとそれだけ投資家のリスクが減る)。

賃料保証で、さらにリスクを低減

BATSUNAGUでは、優先劣後システムに加えて、実質的な賃料保証があるのでさらにリスクが低減されています。

これまでに公開された2案件を見ると、どちらも対象物件を株式会社LCフィールドパートナーズ(BATSUNAGU運営会社のグループ会社)に一括で賃貸し、毎月固定の賃料収入を得られるようになっています。

そして、LCフィールドパートナーズ社はBATSUNAGUに毎月一定の賃料を支払い、施設運営を行うとのこと。

つまり、それぞれの役割は以下のようになります。

  • BATSUNAGU 不動産を購入して一括で貸し出し、毎月固定の賃料を得る
  • LCフィールドパートナーズ社 不動産を一括で借り上げ、賃料を払いつつ不動産を運営する

グループ会社が一括借り上げするので、投資家は施設の稼働率などの影響を受けることなく、安定的に分配金を受け取れます。さらに、空室リスクなどを回避できるメリットも。

BATSUNAGUの案件に保証はありませんが、配当原資は主に不動産の賃料収入であるため、一括借り上げによって実質的に投資家への配当を保証しているようなものです。

優先劣後システムに加えて賃料保証があるので、リスクは低いと言えるでしょう。

ただし、LCフィールドパートナーズ社やBATSUNAGU関連会社が倒産するなどした場合には収益に悪影響を与えるおそれがあるので、「一括借り上げだから元本割れしない」というわけではありません。また、物件売却時に損失が発生した場合も、元本割れする可能性はあります。その点はご注意ください。 

なお、全ての案件で一括借り上げを行っているとは限りません。事前に詳細を確認しておきましょう。

地域活性化・地方創生に貢献できる

BATSUNAGUの基本的なファンドコンセプトは、地域活性化や地方創生です。

具体的には、

  1. リノベーションやコンバージョンを通じて、古民家の再生・活用等を実施
  2. 地域を巻き込んだ新しい価値の創造や地域の活性化、雇用の創出等を目指す

としています。

またBATSUNAGUでは、SDGsを視野に入れた取り組みを行っているとのこと。

SDGsとは、「Sustainable Development Goals(持続可能な開発目標)」の略で、2015年に国連サミットで採択された「17の国際目標」のことです。

地方自治体等が地方創生のためにSDGsの取り組みを推進しているように、SDGsは地方が抱える課題とも密接に関係しています。BATSUNAGUの目指すゴールとSDGsの目指す目標は似ているので、SDGsを視野に入れた取り組みを行っているのでしょう。

つまりBATSUNAGUで投資すると、経済的な利益が得られるだけでなく、地方創生などの社会貢献もできるということです。

BATSUNAGUのデメリット

BATSUNAGUで投資する上でのデメリットには、

などがあります。

実績が少ない

BATSUNAGUでは、初号案件が2021年7月21日に募集され、満額成立しました。2号案件は2021年8月18日から募集が開始され、現在も募集中です(2021年9月2日時点)。

つまり、募集が完了した1案件しかまだないため、運用に関しては未知数と言えるかと。

しかし地方創生ファンドや実質的な賃料保証などの取り組みは人気が出そうなので、BATSUNAGUの今後に期待したいですね。

運営会社は未上場

BATSUNAGUの運営会社は、株式会社リムズキャピタルです。

リムズキャピタル社の基本的な情報は、以下の通り。

会社名 株式会社リムズキャピタル
設立年月日 2016年4月27日
代表取締役 磯部 昌史
資本金 5,000万円
事業内容
  • 事業への投資及びアレンジ業務
  • 事業再生、地方再生業務
  • 海外進出支援事業
  • 宅地建物取引業
  • 不動産、有価証券、その他金融資産取引等の資産運用に関するコンサルティング業務
  • 不動産特定共同事業
グループ会社
  • 株式会社リムズ
  • 株式会社LCフィールド パートナーズ
  • 株式会社LCディベロップメンツ
  • 株式会社ライフワゴン

リムズキャピタル社は、

  • 国内外のネットワークを駆使した事業投資・出資
  • M&A事業
  • ビジネスマッチング事業
  • 海外への進出支援事業

などを営んでいる総合商社・投資会社とのこと。

グループ会社全体では、

  • 不動産売買・仲介
  • リノベーション再販
  • 商業施設開発
  • 米国不動産売買事業
  • 地方創生事業

などのハード的なサービスから、webデザインなどのソフト的なサービスまで、様々なサービスを提供しているそうです。

リムズキャピタル社は2016年に設立された比較的新しい企業ですが、グループの中心企業であろう株式会社リムズは1997年に設立された企業です。なおリムズキャピタル社の代表取締役である磯部氏は、リムズ社の代表取締役でもあります。

リムズ社は一級建築事務所で、

  • 内装や各設備の設計、工事、施工管理
  • 不動産の売買、賃貸、管理、仲介

などの業務を営んでおり、不動産に関する知識や経験、ノウハウは豊富なようです。

しかし上場企業が運営している不動産投資クラウドファンディングサイトと比べると、信頼性は低いと言わざるを得ないでしょう。

出金手数料がかかる

BATSUNAGUでは、出金手数料がかかります。

出金手数料は、利用する銀行口座によって異なるとのこと(金額は不明)。

なお「出金を依頼しなくても、所定の期間を過ぎると自動的に出金されてしまう」という記載も。

「所定の期間」については不明ですが、期間で区切って勝手に出金されてしまうのは手数料が増えるのでデメリットですね。

 入金手数料は投資家負担

入金手数料については、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、投資家負担です。

楽天銀行や住信SBI銀行などを利用すれば、条件によって他行宛振込手数料が無料になるので、入金手数料を無料にできますよ。

出資総額は100万円まで

一般的に、不動産投資クラウドファンディングサービスは不動産特定共同事業の許可を得ている場合がほとんど。

しかしBATSUNAGUは、小規模不動産特定共同事業(不動産特定共同事業より許可要件のハードルが低い)の第1号および第2号事業者です。

そのため一般の投資家が利用する場合、出資総額は100万円以下と制限されています。

とは言え、分散投資先の1つとしてなら100万円以下でも十分でしょう。

BATSUNAGUでの会員登録の流れ

ここからは、BATSUNAGUでの会員登録の流れを詳しく見ていきましょう。

  1. 会員仮登録
  2. 会員本登録
  3. 本人確認書類の提出
  4. ハガキの受け取りと本人確認コードの入力

①会員仮登録

まず、会員仮登録を行います。

ページ右上に表示されている「新規会員登録」をクリックするか、トップページに表示されている「新規会員登録」をクリックしましょう。

「新規会員登録」をクリックすると、以下のような「会員仮登録」ページに移ります。ページの案内に従って、メールアドレスやパスワード、秘密の質問などを入力していきましょう。

新案件の案内などがおそらく送付されるので、メールマガジン登録は「登録する」にチェックを入れておいた方が良いでしょう。

「会員仮登録を完了する」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に「【BATSUNAGU】会員仮登録完了のお知らせ」というメールが届きます。

メールには「会員本登録のURL」が記載されているので、24時間以内にクリックして会員登録を行いましょう。

ページの案内には、「ご本人名義の口座が確認できるキャッシュカードなどの画像をアップロードいただく必要があります」と記載されていますが、筆者が登録した際には、口座を確認できる画像のアップロードはありませんでした。

②会員本登録

メールに記載されているURLをクリックすると、以下のような、会員本登録のページが表示されます。

記入する内容が多いので、ページ右に表示されている「一時保存はこちら」を利用すると良いですよ。

住所はすべて全角なのでご注意を。

ここで入力する銀行口座の情報は、分配金などを出金した際に受け取る口座です。

なお金融資産とは、現金や預貯金だけでなく、株式、投資信託、債権(社債や国債など)、生命保険(掛け捨ては除く)なども含みます。

必ず余剰資金で投資しましょう。

外国PEPsとは「Politically Exposed Persons (重要な公的地位を有する者) 」の略で、簡単に言うと「海外で要職についている人やその家族」です。

「内容に同意の上、本人確認書類提出へ進む」をクリックすると、本人確認書類の提出画面に映ります。

③本人確認書類の提出

次に、本人確認書類の提出を行います。今のところ、提出方法は画像アップロードのみのようです。

アップロード時の注意点は以下の通り。

本人確認書類は、以下のいずれか2点の提出が必要です。

「1.本人確認書類」と記載されていますが、「2」はないようです…。

なお健康保険証については、2~3箇所のマスキング(隠すか塗りつぶす)が必要です。

本人確認書類は以下のように、どちらも表面と裏面をアップロードできますが、マイナンバーカードなどは表面のみでOKです。

「本人確認書類を提出する」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に「【BATSUNAGU】会員本登録申請受付完了のお知らせ」というメールが届きます。

今後は、審査の結果がメールで届くのを待ちましょう。

④ハガキの受け取りと本人確認コードの入力

その後に行われる審査に合格すると、本人確認コードが記載されたハガキが簡易書留で届きます。

ハガキを受け取ったら、HPにログインして本人確認コードを入力しましょう。

これで会員本登録は完了です。

会員登録を申請してからハガキが発送されるまでに1週間ほどかかる場合もあるそうなので、興味がある方は早めに申請しておくと良いですね。

まとめ

2021年7月15日にリリースされた、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「BATSUNAGU(バツナグ)」。1口1万円から投資可能で、運用期間は長めを想定しているようです。

運営するのは、総合商社・投資会社である「株式会社リムズキャピタル」。

グループ会社全体で、

  • 不動産売買・仲介
  • リノベーション再販
  • 商業施設開発
  • 地方創生事業

などの事業を展開しており、不動産開発やリノベーションなどの実績は豊富なようです。

投資対象には様々なタイプの商品を想定しているようですが、地域活性化や地方創生をファンドコンセプトにしているため、古民家やペンションの再生案件が多くなりそうです。

また、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同様、BATSUNAGUでも優先劣後システムを採用しており、投資家のリスク低減に努めています。実質的な賃料保証でさらにリスクが低減されている案件もあり、投資家には魅力的です。

まだスタートしたばかりなので知名度は高くありませんが、予定分配率は高めですし、投資を通じて社会貢献もできるので人気が出そうです。

本人確認ハガキが発送されるまでに会員登録申請から1週間ほどかかる場合もあるそうなので、興味がある方は早めに申請しておきましょう。

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