B-Lot Crowd Funding ”B-Den”はどんなサービス?マスターリース方式の低リスク案件が魅力的

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2021年3月26日にHPを公開した、新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「B-Lot Crowd Funding ”B-Den”(ビーロット クラウドファンディング ”ビデン”)」。

投資対象となるのは、豊富な実績を持つ不動産のプロが厳選した物件です。運営会社は2008年に創業してから約10年で東証一部上場を達成するなど、急成長を遂げている会社でもあります。

また優先劣後方式で投資家のリスクを軽減している上、マスターリース契約を結ぶことでさらにリスクを抑えた案件もあるなど、大きなメリットも。

このページでは、

などを詳しく解説していきます。

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”とは

「B-Lot Crowd Funding ”B-Den(ビデン)”」とは、株式会社ビーロットが運営する不動産投資クラウドファンディングサイトです。

これまで培ってきたノウハウや強みを活かしつつ、既存事業との相乗効果を高めることを目的として、不動産投資クラウドファンディングサービスを開始したとのこと。

2021年3月26日にHPを公開し、翌月の4月1日から投資家登録の受付を開始。初号案件~3号案件の詳細や募集開始日時はすでに発表されています。

B-Denの今後から、目が離せませんね。

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”の仕組み

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”の仕組みについては、まずは以下の図をご覧ください。


流れはほかの不動産投資クラウドファンディングサイトとほぼ変わらず、以下のようになります。

  1. 投資家はB-Denに出資
  2. 出資金をもとにB-Denが運用対象の不動産を取得
  3. 対象不動産を運用し、収益(賃料収入+売却益)を得る
  4. 得られた利益から、投資家に配当+元本償還を行う

公式サイトによると、分配金は「賃貸収入(家賃、共益費等)から物件管理運営費(建物管理費、修繕費、固定資産税等)を差し引いた賃貸利益」が原資とのこと。

ビーロット社は建物管理業務の専門部署を抱えているため、管理コストを抑えることで賃貸利益を最大化できるそうです(案件によってはビーロット社が建物管理を担当しない場合もある)。

公式サイトでは「様々なタイプの商品を提供する」としていますが、公開されている1~3号案件を見ると、投資対象は東京や大阪のマンションが多くなりそうです。

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”の特徴

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”には、

などの特徴があります。

1口10万円から投資可能

B-Denでは、1口10万円から投資できます。

一般的に、不動産投資を行うにはある程度まとまった金額が必要でしたが、B-Denを利用すれば、少額で不動産投資が始められます。

ただ、1万円から投資できる不動産投資クラウドファンディングサイトもあるので、できるだけ少額で投資を始めたい人には不向きかもしれません。

それでも一般的な不動産投資より遥かに少額で始められるので、ボーナスなどまとまった収入が入ったときなら始めやすそうです。

ほったらかしで不動産投資ができる

B-Denを利用すれば、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、不動産を所有することなく、不動産投資ができます。

また、実物の不動産を取得した際に必要な固定資産税などの税金の支払いや建物管理、入居者の募集なども必要ありません。いったん案件に投資すると、後は配当と元本償還を待つだけなので、忙しい人でも気軽に不動産投資が始められます。

利回りは平均的で、運用期間は短め

1~3号案件(2号・3号は予定)まで公開されていますが、予定利回り(年利)は2~3%(2021年4月13日時点)。不動産投資クラウドファンディングでは平均的な数値です。


運用期間は、いずれも約6か月と短め。

新型コロナウイルスの影響で先行きが不透明な中、短期案件にも投資できるのはありがたいですね(一般的に、運用期間が短いほど不動産市況の変動の影響を受けにくいため、リスクは低いとされている)。

優先劣後方式でリスクを低減

多くの不動産投資クラウドファンディングで導入されている優先劣後方式を、B-Denでも採用しています。優先劣後方式の主なメリットは、不動産売却時の価格下落リスクが軽減されることです。

まず、優先劣後方式には以下のような特徴があります。

  • 投資対象となる不動産に投資家とB-Denがどちらも出資
  • B-Denは、不動産価値の10~20%ほど(割合は案件によって異なる)を出資
  • 損失が発生した場合は、B-Denが優先的に負担
  • 利益は、投資家に優先的に分配


物件売却時に損失が発生した場合、B-Denが優先的に損失を負担する仕組みになっているので、投資家のリスクは低減されます。

たとえば劣後出資割合(B-Denの出資割合)が20%の場合、以下の図のように、不動産評価額の下落幅が20%以内なら元本は欠損しません。


ただし、優先劣後方式は「元本割れしない」と保証するものではありません。劣後出資割合を超える損失が発生した場合(図では20%を超えると)、元本は毀損します。

B-Denの劣後出資割合は案件によって異なっており、1号案件の契約成立前書面を見ると、劣後出資割合は約16%でした。

一般的に、不動産投資クラウドファンディングでは劣後出資割合が20~30%のケースが多いので、この数値を目安にすると良いでしょう(劣後出資割合が高いとそれだけ投資家のリスクが減る)。

マスターリース方式でさらにリスクを軽減

一部のファンドでは、マスターリース契約を結ぶことによりB-Denが賃料収入を保証するそうなので、さらにリスクが軽減されます。


一般的にマスターリース契約とは、不動産を第三者に貸し出すことを目的として、賃借人が不動産を一括して借り上げる賃貸借契約のこと。

詳細はまだ不明ですが、「B-Den(株式会社ビーロット)が賃料収入を保証する」とあるので、おそらくマスターリース契約で不動産を一括で借り上げる賃借人はB-Denとなるはず。

そして賃借人(B-Den)は、入居者(第三者)との間でサブリース契約(転貸借契約)を結んで賃料収入を得る、といった形になるのでしょう。

  • マスターリース契約 B-Denが、対象不動産を一括借り上げる
  • サブリース契約 B-Denが、入居希望者に対象不動産を貸し出す

B-Denが不動産を一括して借り上げることで、投資家は入居率の影響を受けることなく、安定的に分配金を受け取れます。さらに、空室リスクや家賃滞納リスクなどを回避できるメリットもあります。

優先劣後方式に加えてマスターリース方式もある案件は、リスクがかなり低いと言えるでしょう。

ただし、賃借⼈が倒産するなどした場合には収益に悪影響を与えるおそれがあるので、「マスターリースだから元本割れしない」というわけではありません。

その点はご注意ください。 

運営会社は東証一部上場企業

B-Denの運営会社は、東証一部上場の株式会社ビーロットです。

ビーロット社の基本的な情報は以下の通り。

会社名 株式会社ビーロット
本社の所在地 東京都港区新橋1-11-7 新橋センタープレイス10F
設立年月日 2008年10月10日
代表取締役 宮内 誠
資本金 約10億5,620万円(2020年12月31日時点)
事業内容
  • 不動産投資開発事業
  • 不動産コンサルティング事業
  • 不動産マネジメント事業
主要子会社
  • ビーロット・アセットマネジメント株式会社
  • B-lot Singapore Pte. Ltd
  • 株式会社ライフステージ
  • 株式会社ヴィエント・クリエーション
  • 株式会社ティアンドケイ
  • ビーロット・キャピタルリンク株式会社

ビーロット社は、富裕層向けに不動産投資サービスを提供している不動産金融コンサルティング会社です。

2008年に会社を設立後、

  • 2014年12月11日 東証マザーズ市場に上場
  • 2018年2月2日 東証第一部へ市場変更

しており、急成長を遂げています。

本社のほかに北海道、名古屋、大阪、福岡にも支社があり、順調に事業を拡大している様子も窺えます。

ビーロット社はグループ全体で、数億円から数十億円の物件をメインに

  • 新築物件の開発
  • 中古物件の再生
  • 区分マンションの売買仲介

などを営んでおり、幅広い専門分野をもつプロフェッショナル集団とのこと。

ビーロット社によると、

  • 自社商品の販売総額約700億円の実績
  • 約200件もの不動産再生の実績

があり、豊富な取引実績と不動産業者との仕入ネットワークが強みのようです。

B-Denの運営会社は、不動産のプロと言えるでしょう。

なお新型コロナウイルスの影響が心配されますが、2020年12月期の決算説明資料を見ると、コロナ禍の2020年は増収したものの、ホテルの評価損等により減益となったようです(2019年までは9期連続で増収増益)。

参考:https://ssl4.eir-parts.net/doc/3452/ir_material_for_fiscal_ym1/95562/00.pdf

2021年からはグループ再編や収益構造改革を図り、長期安定成長を目指すとしています。

運営会社の決算情報を確認できるのはありがたいですね。

B-Denは東証一部上場企業が運営しているため、

  • 経営基盤がしっかりしていて倒産しにくい
  • 投資家に対して不利益を働く可能性が低い

などのメリットがあります。ただし、100%そのような行為が行われないとは限りません。あくまでも可能性の問題というところです。 

出金手数料がかかる

B-Denでは、出金手数料がかかるようです。


調べた限りでは、出金手数料の金額は公開されていない様子。

なおB-Denでは出資金の振込先はGMOあおぞらネット銀行なので、バーチャル口座(投資家口座)はGMOあおぞらネット銀行である可能性も。


GMOあおぞらネット銀行(同行間の振込手数料が無料)の口座を利用すれば、出金手数料を無料にできるかもしれませんね。

入金手数料は投資家負担

入金手数料については、ほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、投資家負担です。楽天銀行や住信SBI銀行などを利用すれば、条件によって他行宛振込手数料が無料になるので、入金手数料を無料にできますよ。

また、同行間の振込手数料が無料のGMOあおぞらネット銀行で口座開設するのも良いかもしれません。

第1号案件は2021年4月14日から募集開始予定

「B-Den 第1号ファンド【大阪・新大阪区分マンション】」の募集は、2021年4月14日からを予定しているとのこと。

  • 募集期間 2021年4月14日~4月16日
  • 募集方式 先着式
  • 募集金額 1,000万円
  • 予定利回り(年利) 3%
  • 運用期間 約6か月
  • 分配方式 償還時一括
  • 最低投資金額 10万円

4月1日に投資家登録の受付を開始→同月14日から募集開始と、第1号案件の募集はかなりスピーディーです。

興味がある方は早めに投資家登録しておきましょう。

B-Lot Crowd Funding ”B-Den”での会員登録の流れ

ここからは、B-Lot Crowd Funding ”B-Den”での会員登録の流れを解説していきます。

  1. メールアドレス登録
  2. 本人確認方法の選択
  3. 本人確認書類の提出
  4. 会員本登録
  5. 本人確認コードの受け取りと入力

なお、選択した本人確認方法によって、③と④の順番は前後します。

①メールアドレス登録

まずはメールアドレスの登録を行います。


HP右上の「会員登録」をクリックするか、「ご利用の流れ」ページの「会員登録はこちら」をクリックしましょう。

「会員登録」をクリックすると、以下のような「メールアドレス登録」のページに移ります。

ページの案内に従って、メールアドレスやパスワード、秘密の質問などを入力していきます。


「メールアドレス登録を完了する」をクリックすると、登録したメールアドレス宛に

「【B-Den / B-Lot Crowd Funding】メールアドレス登録完了のお知らせ」というメールが届きます。


メールには会員登録のURLが記載されているので、24時間以内にURLをクリックして会員登録を行いましょう。

②本人確認方法の選択

メールに記載されているURLをクリックすると、「本人確認方法選択」というページが表示されます。

本人確認方法を、以下の2つから選びましょう。

  • スマートフォンを利用したオンライン認証
  • はがき郵送による本人確認

「スマートフォンを利用したオンライン認証」の場合の対応券種は、以下の通り。提出に必要な書類は1点です。

「はがき郵送による本人確認」の方が、対応券種の種類は多いです。必要な書類は2点。


「はがき郵送による本人確認」では、本人確認作業審査に日数を要するようなので、スマートフォンによる認証の方が早いですね。

③本人確認書類の提出

本人確認書類の提出を行います。

なお、「はがき郵送による本人確認」の場合、会員本登録を先に行い、本人確認書類の提出は最後になります。


それぞれの本人確認方法を見ていきましょう。

スマートフォンを利用したオンライン本人確認サービス

「スマートフォンを利用したオンライン認証」は、ページに表示された「proost」ボタンをクリックするとQRコードが表示されるので、スマートフォンで読み取りましょう。


proost(プルースト)とは、セブン銀行と電通国際情報サービスの合併会社ACSiON(アクシオン)が提供するオンライン本人認証サービスのこと。

proostを利用するには、

  • 本人確認書類
  • メールとSMSを受け取れるスマートフォン

が必要です。

proostの案内に従い、メールアドレスでアカウント登録またはログインを行いましょう。


次に、認証コードが届く携帯電話番号を入力します。


案内に従って入力していくと、次のように表示されます。


まずは、自分の顔と身分証明書の撮影を行います。


次のページで、使用する身分証明書を選択し、カメラを起動します。


使用できる身分証明書は、以下のいずれかです。

  • 運転免許証/運転経歴証明書
  • 在留カード/特別永住者証明書
  • マイナンバーカード

カメラを起動すると、まずは自分の顔写真を撮影します。


次に、自分の顔と身分証明書を同時に撮影します。


その後、身分証明書のみをカメラで撮影します。


最後に、氏名や住所などの個人情報を入力します。


これで、オンライン認証は完了です。

本人確認が完了すると、登録したメールアドレス宛に「[proost]お手続き完了のご連絡」というメールが届きます。手続きした翌日には届いていたので、すぐに届かなくても問題ありません。

はがき郵送による本人確認

「はがき郵送による本人確認」では、本人確認書類2点をアップロードして提出します。

提出できる本人確認書類は、以下の通り。


その後に行われる審査に合格すると、本人確認コードが記載されたはがきが届きます。はがきを受け取ったら、案内に従って本人確認コードを入力しましょう。

④会員本登録

ここからは、会員本登録を行います。

なお「スマートフォンを利用したオンライン認証」で本人確認を行った場合、氏名、生年月日、住所、電話番号などはすでに記入されています。

記入する内容が多いので、ページ右に表示されている「一時保存はこちら」を利用すると良いですよ。

住所はすべて全角なのでご注意を。


ここで入力する銀行口座の情報は、分配金などを出金した際に受け取る口座です。


金融資産とは、現金や預貯金だけでなく、株式、投資信託、債権(社債や国債など)、生命保険(掛け捨ては除く)なども含みます。


必ず余剰資金で投資しましょう。

外国PEPsとは「Politically Exposed Persons (重要な公的地位を有する者) 」の略で、簡単に言うと「海外で要職についている人やその家族」です。


問題なければ、「内容に同意の上、本会員登録を完了する」をクリックしましょう。


一般的に、この後は登録完了メールが届くものなのですが、B-Denでは登録完了メールは送られてこないようなので、メールが届かなくても問題ありません。

⑤本人確認コードの受け取りと入力

会員本登録完了後に行われる審査に合格すると、本人確認コードが送られてきます。

本人確認コードの受け取り方法は、選択した本人確認方法によって異なります。

  • スマートフォンを利用したオンライン認証 → メールで届く
  • はがき郵送による本人確認 → 審査に通過するとはがき(簡易書留)が届く

どちらの場合も、本人認証コードの入力が必要です。

ただ、B-Den側でメール・はがきの受け取りを確認できれば自動的に会員本登録は完了するとのこと。

これで、会員登録は完了です。

一般的に、審査に3~5営業日ほどはかかるので早めに申請しておいた方が良いですね。

まとめ

2021年3月26日にHPを公開した新しい不動産投資クラウドファンディングサイト「B-Lot Crowd Funding ”B-Den”」。1口10万円から投資でき、運用期間は短めを想定しているようです。

運営するのは、不動産のプロである株式会社ビーロット。富裕層向けに不動産投資サービスを提供している東証一部上場企業で、

  • 自社商品の販売総額 約700億円
  • 不動産再生 約200件

などの実績を誇ります。

投資対象には様々なタイプの商品を想定しているようですが、公開されている案件(1~3号)を見るとマンション案件が多くなりそうです。

またB-Denではほかの不動産投資クラウドファンディングサイトと同じく、優先劣後方式を採用しており、投資家のリスク低減に努めています。一部のファンドではマスターリース方式でさらに運用中のリスクを軽減するとのことで、投資家には非常に魅力的です。

初号案件の募集開始は2021年4月14日を予定しているとのこと。審査に時間がかかることもあるので、興味がある方は早めに投資家登録を済ませておきましょう。

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