「アルファアセットファンド小樽駅前」は、投資家から集めた資金をもとに不動産を取得し、運用して得られた利益（賃料）を投資家に分配するものです。

 

このファンドは先着方式で、募集期間は以下の通り。

・2021年01月18日～2021年01月21日

 

後述しますが、Jointo αの案件の中では利回りが高めでリスクは低めなので、かなり人気が出ると考えられます。

 

予定分配率は高めで、運用期間は短め

予定分配率は6％と、Jointo α（3.2～4％が多い）の中では高め。

 

Jointo αの運用期間は6か月か12か月のどちらかなのですが、本案件は6か月なので短めです。

 

対象不動産は小樽のホテル

対象不動産の詳細は以下の通り。

・名称　アルファベッドイン小樽駅前

・住所　北海道小樽市稲穂3丁目10-12

・構造    鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付5階建

・築年月　1986年12月

 

JR函館本線「小樽駅」から徒歩2分とのこと。

 

 

築年月1986年でストリートビューの物件外観も古いですが、リノベーションが施されているので、現在はお洒落なホテルになっています。2020年11月13日に開業したとのこと。

 

対象不動産の貸主と借主は以下の通り。

・貸主    穴吹興産株式会社（Jointo αの運営会社）

・借主    株式会社あなぶきスペースシェア

 

株式会社あなぶきスペースシェアは、穴吹興産株式会社と同じグループの会社です。

 

新型コロナウイルスの影響

政府統計の宿泊旅行統計調査では、小樽市の客室稼働率は72.7％（2017年～2019年の平均稼働率）という高い水準だったとのこと。

 

参考：https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00601020&tstat=000001079597&cycle=1&tclass1val=0

 

しかし、新型コロナウイルスの影響で、2020年9月時点のデータでは小樽市の客室稼働率は58.3％と低下しています。

 

本案件では新型コロナウイルスの影響を考慮し、平均稼働率30％以上を想定して事業収支を算出しているとのこと。想定を下回らないなら、予定分配率6％を維持できそうです。

 

運用は2021年2月1日からなので、この時期に新型コロナウイルスがどうなっているのかが賃料（投資家への分配原資）に影響しそうですね。

 

劣後出資割合は50％とかなり高い

Jointo αでは、他の不動産投資クラウドファンディングサイトと同じように、優先劣後出資を採用しています。

 

優先劣後出資とは、以下のような特徴がある仕組みのことです。

・投資対象となる不動産に、投資家（優先出資）と事業者（劣後出資）がどちらも出資

・事業者側は、不動産価値の10～20％ほど（割合は案件によって異なる）を出資

・損失が発生した場合は、事業者側が優先的に負担

・利益は、投資家に優先的に分配

 

劣後出資割合10～20％の不動産投資クラウドファンディングサイトが多い中、50％はかなり高め（Jointo αの中でも30％が多い）。もし損失が発生しても、不動産価格の50％以内の損失なら、投資家の元本は欠損しません。

 

劣後出資割合が高いほど、元本割れのリスクは低くなります。

 

Jointo αの他の案件と比べても劣後出資割合が高いのは、それだけJointo αがこの案件に自信があるからなのかもしれません。